在老挝购置的土地旁，是否可能开出一座矿山？

是的，确有可能，而老挝的地契上不会有只言片语提醒您。在老挝，地块之下的矿产并不属于您所购买或租赁的范畴：矿产归全民所有，勘查与开采的权利则由国家另行以许可证和特许权的形式，授予其所选定的任何一方。因此，在您签约多年之后，一支勘查队、一处勘探营地乃至一座露天矿坑，都可能出现在与您相邻的土地上，或者出现在您赖以取水的溪流上游。若是在万象市中心或琅勃拉邦购置一处住宅，这种风险微乎其微；但若是在正进行矿产勘查的省份购下一块乡村地块、一处临河的静修之所，或租下一片农地，这个问题就应与地契、土地类别和洪水风险一道，列入尽职调查的清单：这块地周边颁发过哪些许可，正在勘探什么，水又流向何方？

本月，此事正是新闻焦点。8月18日，老挝工业与贸易部通报，野外勘查已圈定两处新的稀土目标区：一处位于中部波里坎赛省与甘蒙省的交界地带，另一处横跨南部的色贡省与阿速坡省。目前尚未公布任何规模、品位或边界信息。就在数日之前，8月7日，一家中国上市矿企宣布暂停其位于川圹省孟康县、仍处于试采阶段的一个稀土项目，理由是须遵守稀土开发的相关规定，其间将着手办理矿权续期。这两则消息都不会改变外国人可以拥有何种产权的规定；但二者共同提醒我们：老挝地下矿藏的版图仍在绘制之中，执笔者是国家，而非地表的持有人。

在老挝，您土地之下的矿产究竟归谁所有？

一切的起点是老挝宪法与2019年《土地法》（第70/NA号）：土地与自然资源，包括地下所蕴藏的一切，均属全民所有，由国家代表全民进行管理。老挝的地契所记载的，是对一片地表的土地使用权，附有土地类别、面积与四至边界，并不包含其下的矿产。《矿产法》（2017年11月3日第31/NA号）才是规定何人可以勘查、勘探与开采矿产的法律，其手段则是许可证以及与国家订立的协议。

对外国买家而言，这一点有着双重分量。外国人所处的地位本就比老挝土地所有者更为有限：一份土地租约，一套公寓单元所附带的使用权，或是通过公司持有的权益，本刊其他文章对此已有详述。而即便是您向其承租的老挝业主，也并不拥有地块之下的矿产。因此，对于国家决定授予的矿权，您与业主都无法仅以所有权为由加以拒绝。法律赋予地表持有人的，是一系列程序性保障：征求意见、项目环境评估，以及土地被征收时的补偿。这些保障真实有效，也正因如此，及早掌握周边的规划才大有裨益。

采矿活动集中在何处？是否邻近外国人置业的地段？

老挝的采矿活动集中于几条众所周知的矿带，而其中大多数远离外国买家通常物色的地段。沙湾拿吉省维拉布里县的塞邦，以及赛宋本省的普康，多年来一直开采金矿与铜矿。钾盐蕴藏于万象平原之下以及甘蒙省境内。铝土矿、铁矿、煤炭、石膏以及用于水泥生产的石灰石，在多个省份或已开采，或已获许可。至于砂石，则几乎在一切有工程建设的地方，从河道中疏浚采挖，湄公河亦不例外。

稀土是这幅图景中变化最快的部分。老挝北部的川圹省与华潘省蕴藏着可观的重稀土矿床。2022年底，一片约50平方公里的特许经营区在川圹省坤县与巴赛县获批；同年，华潘省华蒙县与桑怒县启动了一个占地50平方公里的项目，其中包括5平方公里的采矿场地以及45平方公里的勘探区。据官方媒体报道，2023年全国稀土采矿项目约有十五个。2025年底，政府提请国会将川圹省与华潘省的保护林与生产林转为稀土开采与加工用地。而8月公布的两处新目标区，如今又将这幅版图延伸至中部与南部。

万象市区、琅勃拉邦古城以及万荣中心地带，都不是矿区。离这些地方越远，风险敞口便越大：波里坎赛省的一块临河地块，南部高原上的一片咖啡园或林地租约，川圹山间的一处静修之所。正确的解读并不是老挝乡村土地不宜购置，而是：在城镇以外，地下的情形与地表的土壤一样，都必须问个明白。

勘探许可与采矿特许是如何授予的？

根据《矿产法》，矿产工作分阶段推进：先是勘查，继而在划定区域内凭许可证进行勘探；若矿床值得开发，再签发采矿特许，并附以专门的协议与条件。大型或敏感项目须经中央层面审批。2026年8月政府召开的投资审批会议释放出信号：特许经营审批将进一步集中于各投资委员会。修订后的文本尚未公布，因此在其正式发布之前，任何具体程序都应视为尚未定论。

这一制度有两个特点与买家息息相关。其一是规模：勘探区往往远大于日后可能建成的矿山，华潘项目以45平方公里的勘探区环绕5平方公里的矿场，正是这一比例的典型写照。身处勘探区之内，并不意味着您的地界旁就会开出一座矿坑，但确实意味着钻探、便道和勘查队伍可能从中穿行。其二是环境审查。根据《环境保护法》（2024年6月28日修订，第53/NA号）以及关于环境影响评估的法令（2022年10月20日第389/GOV号），采矿项目须进行环境与社会影响评估，而这一程序包括征求受影响村庄的意见。正是通过这一征询程序以及村级主管部门，一个项目通常在动工之前便已在当地有所显露。

一座近在咫尺的矿山，究竟会给物业带来哪些改变？

地契本身鲜少受到影响，改变的往往是地契之外的一切。首当其冲的是水。老挝的乡村住宅更多依赖水井、泉眼与溪流，而非市政供水管网，而采矿废弃物会顺流而下。老挝的稀土开采普遍采用原地浸矿工艺：将化学溶液注入山坡土壤，再把浸出液收集于池中；遇上大雨，这些池子便可能满溢。本月的区域报道重提了2024年华潘省的一次排放事故，那次事故污染了万河与桑河，殃及三十余个村庄。一块在纸面上安然无虞的地块，若其上游集水区遭到开采，便可能失去水源。

其次是交通、扬尘与噪音。矿石与物料依靠卡车运输，所走的往往是为村庄往来而修建的道路；而在宁静的山谷之中，爆破、破碎与疏浚之声可以传得很远。第三是物业的市场价值。对于追求生活品质的买家而言，一座抬眼可见、或就坐落在进出道路旁的矿山，在您日后出售或招租之时，都意味着一笔挥之不去的折价。而对于兴建员工宿舍、承包商招待所或商业堆场的人来说，同一座矿山却可能带来需求。第四是土地本身：若某项特许经营需要用到您的地块或其进出道路，国家可依照征收规定收回土地，并按官方标准给予补偿；本刊关于国家能否征收您土地的文章对此有详细阐述。

如何得知一块地是否邻近某项许可或特许经营区？

目前并没有一个可供买家在线检索的统一公共登记系统，因此答案需要从多个来源拼合而成；不妨请一位老挝律师或顾问以老挝语代为提出查询。

• 村长。每当有勘查队、勘探项目或特许经营项目进入，村级主管部门都会被征求意见，因此往往早在任何迹象显露之前便已知情。请直截了当地询问：本村或邻村是否讨论过、征询过或补偿过任何矿产勘查、勘探或开采项目。
• 县级土地办公室。在核实地契时，一并询问该地块或其进出道路是否位于为某项目预留、出租或授予的区域之内，以及是否已发出任何征收或土地征用通知。
• 省级矿产主管部门。询问该县是否已授予或有人申请勘探许可或采矿特许，涉及多大面积。答复很可能并不完整；没有回音应视为情况不明，而非平安无事。
• 地貌本身。亲自走一走，向上游望一望。编号的勘查桩、钻探平台、山坡上新开的便道、沉淀池、溪水颜色的骤然变化、村道上往来的重型卡车：每一处迹象，都是值得向村里求证的问题。
• 新闻报道。省级公告与全国性媒体往往会点明所涉的县份。在波里坎赛、甘蒙、色贡、阿速坡、川圹或华潘物色土地的买家，阅读这些报道时应带着这个问题。

如果特许经营在您购地之后才获批，又当如何？

这是任何查询都无法排除的情形，因为今日尚属空白的区域，国家明日便可能为其颁发许可。若项目并不需要用到您的土地，您的保障便在于项目所附带的环境条件，以及由村级主管部门执行的征询与申诉程序。请在动工之前，为您土地的现状、水源与进出道路留存记录：拍摄注明日期的照片；对于您所依赖的水井或溪流，委托实验室进行水质检测。没有基线数据，损害便难以举证。

若项目需要用到您的土地或其进出道路，《土地法》允许国家为公共利益项目收回土地使用权，并给予补偿。作为外国承租人，请认清自身所处的位置：土地使用权属于老挝持有人，而您的权利主张取决于租约。土地本身的补偿归权利持有人所有；而您的建筑物、改良投入以及租约剩余期限的补偿，则须据理力争；若租约事先已写明分配方式，您的立场便坚实得多。官方补偿标准往往低于外国买家实际支付的价格，因此真正值得拥有的保障，是您在签约之前就已白纸黑字写入的那一份。

购地合同或租赁合同应当载明哪些内容？

具体措辞可交由老挝律师起草。您希望这些条款涵盖的内容如下：

• 卖方或出租方的声明。声明其从未收到任何涉及该地块或其进出道路的矿产勘查、勘探许可、特许经营、征收或土地征用通知，并且不知悉村中正在讨论任何此类项目。
• 转达通知的义务。老挝持有人从任何主管部门或投资方收到的、与该土地有关的任何通知，均须及时转交给您。
• 补偿的分配。若土地被全部或部分征收，租约应写明补偿如何在土地使用权与您的建筑物、改良投入及未到期租期之间分配，并约定在只有出租方才能提出索赔的情况下，由出租方代您提出。
• 退出机制。若某项目对地块的使用、水源或进出道路造成实质影响，您可终止租约，并收回已预付租金中未使用的部分。
• 落到实处的用水权。若物业依赖某口水井或某条溪流，合同应将其记载为租赁标的的一部分，并写明通往水源的方式。

这是否意味着应当避开老挝的乡村土地？

并非如此。老挝的大多数乡村土地永远不会迎来矿山，而如今见诸报端的省份幅员辽阔。这只意味着：在城镇以外置业时，地下的情形是又一项需要问清的事项，与地契、土地类别、未爆弹药和洪水线并列。审慎的买家会询问村里，向县里和省里核实，走遍上游集水区，为水质留下基线，并把风险写入租约。省略这些步骤的买家或许会发现，这片土地最珍贵的东西，那份宁静与那一泓清水，从来就不在自己的守护范围之内。

本文为一般性信息，不构成法律建议。老挝有关矿产、土地与环境的规定时有变化，其适用亦因省份与项目而异。在签约或付款之前，请就每一项要点向持有老挝执业许可的律师事务所核实。