Lào so với Thái Lan, Campuchia và Việt Nam: Người nước ngoài nên mua ở đâu?

Nên chọn Lào, hay là Thái Lan, Campuchia hoặc Việt Nam? Câu trả lời thẳng thắn là cả bốn quốc gia đều không cho người nước ngoài sở hữu đất một cách trọn vẹn, cả bốn giờ đây đều cho phép người nước ngoài đứng tên một căn nhà theo những điều kiện nhất định, và mỗi nước hợp với một kiểu người mua khác nhau. Thái Lan là thị trường lớn nhất, có tính thanh khoản cao nhất và cũng đắt đỏ nhất, đồng thời có một loại thị thực hưu trí thực thụ. Campuchia dễ tiếp cận nhất, định giá bằng đô la Mỹ, với quy định lưu trú dài hạn thông thoáng nhất, nhưng lại là thị trường mỏng nhất và ít được bảo vệ nhất. Việt Nam là câu chuyện tăng trưởng lớn nhất, với những quy định chặt chẽ nhất dành cho người nước ngoài và không có thị thực hưu trí. Lào là thị trường nhỏ nhất và ở giai đoạn sớm nhất trong bốn nước: yên tĩnh, chi phí gia nhập thấp, với con đường sở hữu cho người nước ngoài chỉ vừa mới mở, và điều hiếm thấy là không giới hạn tỷ lệ một tòa nhà mà người nước ngoài được sở hữu. Điểm thắng của Lào là đi sớm và chưa đông đúc. Điểm thua là tính thanh khoản và việc thiếu thị thực hưu trí. Đây là một bài so sánh, không phải một lời chào bán, nên xin trình bày rõ ràng từng khía cạnh.

Phần lớn người mua nước ngoài đang cân nhắc Lào đều đồng thời đặt nó lên bàn cân với các nước láng giềng, và điều đó là hợp lý. Bốn quốc gia cùng chung dòng Mê Kông, một khí hậu tương tự, và về đại thể cùng một trực giác pháp lý rằng đất đai quá quan trọng để trao vào tay người nước ngoài. Cái khác nhau nằm ở chi tiết, và chính chi tiết mới quyết định một nước có hợp với mình hay không: cách được phép sở hữu, chi phí để vào và ra, mức thuế phải nộp, khả năng đưa tiền về, và liệu việc sở hữu một căn nhà có cho mình quyền thực sự sống ở đó hay không. Hãy xét từng khía cạnh một.

Người nước ngoài có được sở hữu bất động sản ở Lào, Thái Lan, Campuchia hay Việt Nam không?

Hãy bắt đầu bằng quy tắc khiến nhiều người bất ngờ: ở cả bốn quốc gia, không người nước ngoài nào được sở hữu đất một cách trọn vẹn. Tại Lào và Việt Nam, không một ai sở hữu đất cả, dù là người nước ngoài hay người bản xứ, bởi đất thuộc về Nhà nước, hay theo cách nói ở Việt Nam là thuộc sở hữu toàn dân, còn công dân chỉ nắm quyền sử dụng lâu dài chứ không phải bản thân mảnh đất. Tại Thái Lan và Campuchia, đất có thể thuộc sở hữu tư nhân, nhưng chỉ dành cho công dân, không dành cho người nước ngoài. Vì vậy khắp cả vùng, giấc mơ một người nước ngoài nắm giữ quyền sở hữu vĩnh viễn với một thửa đất đơn giản là không tồn tại, và bất kỳ dàn xếp nào có vẻ mang lại điều đó, kiểu nhờ một người bản xứ đứng tên hộ, đều là cấu trúc nhờ đứng tên, vốn trái luật và không thể cưỡng chế thi hành ở bất kỳ nước nào trong số này.

Cái mà mỗi nước cho phép là sở hữu một căn hộ đã xây dựng, theo các điều kiện riêng. Thái Lan cho phép điều này lâu nhất: người nước ngoài có thể sở hữu một căn hộ chung cư dưới dạng sở hữu vĩnh viễn thực thụ, với điều kiện tổng số người nước ngoài nắm giữ không quá 49 phần trăm diện tích sàn của tòa nhà. Campuchia, từ năm 2010, cho người nước ngoài sở hữu một căn hộ theo hình thức phân tầng từ tầng một trở lên, tầng trệt vẫn nằm ngoài tầm với, và tối đa 70 phần trăm một tòa nhà có thể thuộc sở hữu nước ngoài, kèm thêm một hạn chế đối với đất và căn hộ trong phạm vi khoảng ba mươi ki-lô-mét tính từ biên giới. Việt Nam, từ năm 2015, cho người nước ngoài sở hữu một căn hộ, nhưng theo thời hạn năm mươi năm có thể gia hạn chứ không phải sở hữu vĩnh viễn thật sự, và bị giới hạn ở mức 30 phần trăm số căn trong bất kỳ một tòa nhà nào. Lào là nước mới nhất mở cánh cửa này: một khung pháp lý năm 2024 cho phép người nước ngoài đứng tên sở hữu một căn hộ chung cư, và khác với các nước láng giềng, Lào không đặt ra bất kỳ giới hạn tỷ lệ phần trăm nào về mức người nước ngoài được nắm giữ trong một tòa nhà.

Với bất cứ thứ gì không phải là một căn hộ, chẳng hạn một biệt thự, một thửa đất, một ngôi nhà gắn liền với đất, thì các cách lách luật giống nhau đến mức đáng ngạc nhiên ở cả bốn nước: thuê dài hạn, một công ty do người bản xứ nắm đa số, hoặc sở hữu thông qua người vợ hay chồng bản xứ. Điều khoản thuê khác nhau ở những dòng chữ nhỏ, và hợp đồng thuê ba mươi năm kèm lời hứa gia hạn được quảng bá rầm rộ của Thái Lan yếu hơn vẻ ngoài của nó, bởi những lần gia hạn ấy chỉ là một lời hứa riêng tư, không phải một quyền ràng buộc chủ đất tương lai. Nhưng hình hài thì ở đâu cũng như nhau: để kiểm soát đất với tư cách người nước ngoài, bạn hoặc thuê nó, hoặc cùng đứng chung một công ty với người bản xứ nắm phần đa số, hoặc kết hôn để bước vào. Ở điểm này Lào không khắt khe hơn các nước láng giềng, và trong trường hợp căn hộ đứng tên chính chủ thì giờ đây Lào còn cởi mở hơn đôi chút.

Nước nào rẻ nhất để mua vào, và dễ bán ra nhất?

Hai câu hỏi này kéo về hai hướng ngược nhau, và chính sự căng thẳng đó là cốt lõi của lựa chọn. Thái Lan có thị trường sâu và thanh khoản cao vượt trội: nhiều tin rao bán nhất, nhiều người mua nhất, thị trường bán lại phát triển nhất, và những điểm đến nổi tiếng quốc tế từ Bangkok đến Phuket đến Chiang Mai. Sự trưởng thành ấy là một tài sản thực khi bạn đến lúc bán, và đó cũng là lý do Thái Lan mang mức giá cao nhất ở phân khúc cao cấp. Nếu ưu tiên của bạn là thoát ra nhanh và có thể dự đoán được, thì Thái Lan an toàn nhất trong bốn nước.

Ở đầu bên kia, Lào và Campuchia là những thị trường nhỏ nhất và kém thanh khoản nhất, đồng thời có mức gia nhập thấp nhất. Giá và chi phí giao dịch đều khiêm tốn, nhưng thị trường bán lại mỏng, không có thứ gì tương đương một dịch vụ niêm yết công khai, và việc bán có thể cần đến sự kiên nhẫn chứ không phải một cuộc gọi điện. Thị trường Campuchia tập trung ở Phnom Penh và dựa nhiều vào nguồn cung căn hộ mới; Lào còn ở giai đoạn sớm hơn nữa, nhỏ hơn, yên tĩnh hơn, và phần lớn còn phi chính thức, không có chỉ số giá công bố để làm neo cho việc định giá. Việt Nam đứng ở một vị trí riêng: một thị trường nội địa lớn, tăng trưởng nhanh với nhu cầu dài hạn mạnh mẽ, nhưng phần dành cho sở hữu nước ngoài lại mới hơn và bị bó trong hạn mức ba mươi phần trăm cùng chiếc đồng hồ năm mươi năm, nên tính thanh khoản dành cho người nước ngoài hẹp hơn so với quy mô mà thị trường gợi ra. Nguyên tắc chung rất đơn giản. Bạn trả bằng giá cho tính thanh khoản, và bạn được đền bù cho sự kém thanh khoản bằng mức gia nhập thấp hơn cùng ít cạnh tranh hơn. Thái Lan là đầu thanh khoản và đắt đỏ; Lào là đầu kém thanh khoản, rẻ, và đi sớm.

Bạn sẽ nộp bao nhiêu thuế, và có lấy được tiền ra không?

Về thuế, bốn nước giống nhau nhiều hơn là khác nhau, và không nước nào nặng nề theo tiêu chuẩn quốc tế. Việc mua chịu một khoản thuế chuyển nhượng hay đăng ký vào khoảng vài phần trăm giá trị ở phần lớn các nước, với lệ phí trước bạ của Campuchia cao hơn một chút; thu nhập cho thuê bị đánh thuế, thường khoảng mười phần trăm trên tổng hoặc theo biểu lũy tiến; và điều quan trọng là hiện không nước nào trong bốn nước áp một khoản thuế lãi vốn riêng nặng nề lên việc bán một căn nhà để ở. Lào hoàn toàn không có thuế lãi vốn riêng, mà đánh thuế một giao dịch bán qua chính khoản thuế chuyển nhượng khiêm tốn ấy; Thái Lan gộp phần lãi vào một khoản thuế khấu trừ tại nguồn khi chuyển nhượng; Campuchia đã ban hành luật thuế lãi vốn nhưng nhiều lần trì hoãn; Việt Nam đánh thuế một giao dịch bán lại ở mức cố định vài phần trăm giá bán. Điểm mấu chốt là thuế hiếm khi là yếu tố quyết định giữa các nước này. Thuế suất thay đổi, và bất kỳ con số cụ thể nào cũng nên được kiểm chứng với một công ty tại chỗ vào thời điểm giao dịch, nhưng gánh nặng về đại thể là tương đương nhau và về đại thể là nhẹ.

Tiền tệ, và việc đưa tiền về nước, mới là nơi bốn quốc gia thực sự khác biệt, và nó có thể quan trọng hơn cả thuế. Campuchia nổi bật hẳn: nền kinh tế của nước này được đô la hóa triệt để đến mức bất động sản được định giá, thanh toán và bán bằng đô la Mỹ, điều gần như xóa bỏ hoàn toàn rủi ro đồng nội tệ cho một người mua nắm giữ đô la. Đồng baht của Thái Lan là một đồng tiền bình thường, tự do chuyển đổi, vận hành theo thị trường và không mất giá kinh niên. Đồng đồng của Việt Nam được điều hành và có xu hướng bào mòn chậm rãi, đều đặn so với đô la. Lào có câu chuyện tiền tệ khó khăn nhất trong bốn nước: đồng kip đã mất giá mạnh trong những năm gần đây, và dù có ổn định được một thời gian, nó đã trượt giá trở lại. Trên thực tế, các giao dịch ở Lào được niêm yết và thanh toán bằng đô la hoặc baht Thái, điều che chắn cho người mua nước ngoài khỏi phần lớn đà rơi của đồng kip, nhưng vướng mắc thực sự quan trọng là việc hồi hương vốn. Để có thể mang tiền bán bất động sản ra khỏi Lào, bạn phải đưa tiền mua vào qua kênh ngân hàng chính thức và có chứng từ ghi nhận ngay khi đưa vào. Bỏ qua bước đó thì tiền của bạn có thể bị kẹt trên đường ra. Campuchia cho dòng đô la chảy tự do nhất, Lào đòi hỏi kỷ luật giấy tờ nhiều nhất, còn Thái Lan và Việt Nam nằm ở khoảng giữa.

Nếu mua, bạn có thực sự được sống ở đó không?

Đây là khía cạnh mà người mua hay quên nhất, và nó chia bốn nước thành hai nửa rành mạch. Việc sở hữu một căn nhà ở bất cứ đâu trong vùng cũng không mang lại quyền sống trong nước đó; cư trú là một câu hỏi riêng, và câu trả lời khác nhau rõ rệt tùy nơi bạn mua. Cả Thái Lan lẫn Campuchia đều mở ra một lối lưu trú dài hạn thực thụ, đáng tin cậy cho một người mua lớn tuổi hoặc đã nghỉ hưu. Thái Lan có một loại thị thực hưu trí đã tồn tại từ lâu dành cho người trên năm mươi tuổi, với điều kiện về số dư ngân hàng hoặc thu nhập, cùng một lựa chọn mười năm dài hơn cho những người nộp đơn khá giả hơn. Campuchia thông thoáng nhất trong tất cả: thị thực lưu trú dài hạn thông thường của nước này gia hạn được gần như vô thời hạn, bao gồm cả diện gia hạn hưu trí, mà không cần khoản tiền ký quỹ lớn như Thái Lan yêu cầu.

Lào và Việt Nam thuộc nhóm còn lại: cả hai đều không có thị thực hưu trí hay thị thực vàng. Ở Lào, lưu trú dài hạn gắn với việc điều hành hoặc đầu tư vào một công ty, hoặc với hôn nhân cùng một công dân Lào, đó là lý do vì sao rất nhiều chủ sở hữu nước ngoài ở đây nắm giữ bất động sản qua cấu trúc công ty do người Lào nắm đa số, cấu trúc đồng thời cho họ một cơ sở để cư trú. Việt Nam cũng tương tự, với việc lưu trú dài hạn gắn với công việc, kinh doanh hoặc gia đình chứ không phải với việc mua một căn nhà. Vậy nên nếu kế hoạch là mua một nơi và an cư vào một cuộc nghỉ hưu yên bình dựa trên chính lần mua đó, thì Thái Lan và Campuchia làm cho điều này trở nên đơn giản, trong khi Lào và Việt Nam đòi bạn phải xây dựng quyền cư trú một cách riêng rẽ. Với một người mua không có ý định sống ở đó toàn thời gian, hoặc đằng nào cũng sẽ nắm giữ qua một công ty, thì điều này ít nặng ký hơn.

Vậy rốt cuộc Lào thắng ở đâu, và thua ở đâu?

Lào không thắng về tính thanh khoản, về cư trú, hay về sức mạnh của đồng tiền, và sẽ là không trung thực nếu giả vờ ngược lại. Đây là thị trường nhỏ nhất và trẻ nhất trong bốn nước, khó bán nhanh nhất, và là nước duy nhất kết hợp việc không có thị thực hưu trí với một đồng nội tệ thực sự yếu. Một người mua mà ưu tiên là thị trường bán lại nhanh hoặc một thị thực hưu trí dễ dàng thì có lẽ nên nhìn sang Thái Lan hoặc Campuchia, và tạp chí này thà nói thẳng như vậy còn hơn thổi phồng.

Nơi Lào thực sự thắng là ở việc đi sớm và chưa đông đúc, cùng vài điểm cụ thể có sức nặng hơn thoạt nhìn. Con đường sở hữu căn hộ đứng tên chính chủ của Lào chỉ mới mở vào năm 2024, và riêng nó trong bốn nước không đặt giới hạn nào về mức người nước ngoài được sở hữu trong một tòa nhà, nên không có cảnh tranh giành hạn mức kiểu đóng lại những căn đẹp nhất ở Bangkok hay Hà Nội với người đến sau. Chi phí gia nhập và giá cả thuộc hàng thấp nhất trong vùng. Thị trường yên tĩnh, gần gũi, và phần lớn không có lớp bọt đầu cơ vốn đã khiến vài khu ở Phnom Penh và một số dự án Việt Nam dư thừa nguồn cung. Và đất nước này đang được đan kết vào khu vực bằng các tuyến đường sắt và đường bộ mới, chính là kiểu thay đổi có tầm nhìn dài hạn tưởng thưởng cho một chủ sở hữu kiên nhẫn đã mua trước khi điều đó trở nên hiển nhiên. Lào hợp với người mua muốn đi sớm hơn là muốn thanh khoản, người coi trọng sự kín đáo và một con đường đứng tên chính chủ thực thụ hơn một thị trường bán lại sâu rộng, và người mua một nơi để giữ và tận hưởng hơn là để lướt bán.

Nước nào phù hợp với người mua nào?

Nếu việc rút gọn bốn quốc gia thành một dòng duy nhất cho mỗi nước là hữu ích, thì đây là cách nói tắt trung thực:

• Thái Lan hợp với người mua muốn thị trường sâu nhất, thanh khoản cao nhất và một thị thực hưu trí đáng tin cậy, sẵn lòng trả mức giá cao nhất vùng và chấp nhận rằng đất nằm ngoài tầm với.
• Campuchia hợp với người mua muốn lối vào dễ nhất trong tất cả, việc định giá bằng đô la xóa bỏ rủi ro tiền tệ, và quy định lưu trú dài hạn thông thoáng nhất, đồng thời sẽ hết sức cẩn trọng với chuyện sổ đỏ cứng so với sổ mềm trong một thị trường mỏng.
• Việt Nam hợp với người mua đặt cược vào một nền kinh tế lớn, tăng trưởng nhanh, chấp nhận quyền sở hữu có thời hạn, hạn mức nước ngoài chặt chẽ, và không có thị thực hưu trí để đổi lấy sự tăng trưởng ấy.
• Lào hợp với người mua kiên nhẫn muốn đi sớm và chưa đông đúc, coi trọng mức gia nhập thấp và một con đường đứng tên chính chủ thực thụ không giới hạn sở hữu, và không cần thanh khoản nhanh hay một thị thực hưu trí để bài toán có lời.

Không lựa chọn nào trong số này là câu trả lời đúng cho tất cả mọi người, và mục đích của việc đặt chúng cạnh nhau không phải để phong một nhà vô địch mà để giúp bạn nhận ra mô tả nào là của mình. Với người mua đọc dòng cuối ấy và gật đầu, Lào không phải là một sự thỏa hiệp so với những nước láng giềng ồn ào hơn, mà là nước phù hợp. Với người mua cần thanh khoản hoặc một thị thực hưu trí trên hết, thì thành thật mà nói Lào không phải, và biết điều đó trước khi tìm hiểu còn đáng giá hơn bất kỳ cuốn brochure nào.

Bài viết này là thông tin chung so sánh việc sở hữu bất động sản dành cho người mua nước ngoài tại Lào, Thái Lan, Campuchia và Việt Nam, không phải tư vấn pháp lý, thuế, di trú hay đầu tư, và không phải một khuyến nghị mua ở bất kỳ quốc gia cụ thể nào. Quy định sở hữu, hạn mức, thuế, ngưỡng thị thực và điều kiện tiền tệ khác nhau theo từng nước và thay đổi theo thời gian, và nhiều điểm chi tiết còn khác nhau theo từng dự án và từng năm. Hãy kiểm chứng bất cứ điều gì liên quan đến hoàn cảnh của bạn với một công ty được cấp phép tại quốc gia liên quan trước khi dựa vào đó hay xuống tiền.