Question 1

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาฯ ในลาวได้หรือไม่

Accepted Answer

ที่ดินทั้งหมดในลาวเป็นของรัฐ และทุกคนไม่ว่าชาวลาวหรือชาวต่างชาติถือเพียงสิทธิใช้ที่ดิน ไม่ใช่ตัวผืนดินเอง ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินหรือสิทธิใช้ที่ดินถาวรได้ ช่องทางที่ถูกกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติคือห้องชุดในชื่อของตน การเช่า หรือสำหรับนักลงทุนจดทะเบียนรายใหญ่คือสิทธิใช้ที่ดินของรัฐแบบมีกำหนดเวลา

Question 2

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดได้หรือไม่

Accepted Answer

ได้ และนี่คือช่องทางที่สะอาดที่สุดในการถือครองในชื่อของตนสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ภายใต้พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยคอนโดมิเนียม ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดในชื่อของตนได้อย่างเต็มที่ พร้อมสิทธิใช้ ขาย ให้เช่า จำนอง และยกเป็นมรดก คุณเป็นเจ้าของห้องชุด ไม่ใช่ที่ดินใต้ห้องชุดนั้น

Question 3

ใครบริหารคอนโด และมีเพดานการถือครองของชาวต่างชาติหรือไม่

Accepted Answer

ต่างจากไทยหรือเวียดนาม พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยคอนโดมิเนียมไม่ได้กำหนดเพดานเป็นเปอร์เซ็นต์ว่าชาวต่างชาติถือครองห้องชุดในอาคารหนึ่งได้กี่ห้อง และห้องชุดขายให้แก่บุคคล บริษัท หรือองค์กร ทั้งในประเทศและต่างประเทศได้ อาคารบริหารโดยผู้จัดการคอนโด ซึ่งคือผู้พัฒนาโครงการหรือบริษัทบริหารที่ว่าจ้าง ภายใต้การกำกับของคณะกรรมการคอนโดที่เจ้าของห้องเลือกตั้ง โดยการประชุมเจ้าของห้องครั้งแรกจะถูกเรียกเมื่อผู้พัฒนาขายห้องได้เกิน 30% ของจำนวนห้อง โฉนดห้องชุดของคุณจดทะเบียนและออกโดยสำนักงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระดับเมือง (DONRE) และทุกธุรกรรมเกี่ยวกับห้องต้องจดทะเบียนที่นั่น ควรเผื่องบสำหรับค่าส่วนกลางที่เจ้าของห้องกำหนด และอ่านระเบียบของอาคารก่อนซื้อ

Question 4

ชาวต่างชาติเช่าที่ดินได้นานเท่าใด และอะไรทำให้สัญญาเช่าบังคับใช้ได้

Accepted Answer

ระยะเวลาเช่าขึ้นอยู่กับผู้ให้เช่า และสัญญาเช่าจะมั่นคงก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียน จากพลเมืองลาว ชาวต่างชาติเช่าได้สูงสุด 30 ปี จากรัฐ การเช่าหรือสัมปทานมีระยะเวลาสูงสุด 50 ปี เพื่อให้มีผลตามกฎหมาย สัญญาเช่าต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับหน่วยงานจัดการที่ดินระดับเมืองหรือนครที่ดูแลแปลงนั้น และในกรณีที่หน่วยงานกำหนด ต้องประทับตราโดยนายบ้าน สัญญาที่ไม่ได้จดทะเบียนอาจถือว่าไม่มีผล ส่วนการเช่าจากรัฐแก่นักลงทุนต่างชาติยังต้องได้รับอนุมัติจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม การต่ออายุขึ้นอยู่กับดุลพินิจและต้องได้รับอนุมัติ ไม่ใช่สิ่งที่เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ จึงควรยึดระยะเวลาที่ระบุไว้เป็นกรอบเวลาที่แท้จริง และกำหนดเงื่อนไขการต่ออายุ การโอนสิทธิ และการผิดสัญญาไว้ในสัญญาเอง

Question 5

ชาวต่างชาติขอสิทธิใช้ที่ดินแบบนักลงทุน หรือถือครองรีสอร์ตหรือโรงแรมได้หรือไม่

Accepted Answer

นักลงทุนจดทะเบียนที่ลงทุนอย่างน้อย 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ สามารถได้รับสิทธิใช้ที่ดินของรัฐบนแปลงที่ดินขนาดต่ำกว่า 800 ตารางเมตรสำหรับบ้านหรือสำนักงาน ได้สูงสุด 50 ปี โดยการต่ออายุขึ้นอยู่กับดุลพินิจของทางการ หลักการเดียวกันใช้กับรีสอร์ตหรือโรงแรม คือชาวต่างชาติถือครองที่ดินแบบมีกำหนดเวลาผ่านสัมปทานของรัฐได้สูงสุด 50 ปี หรือผ่านบริษัทที่ชาวลาวถือหุ้นข้างมาก ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ถาวร สิ่งปลูกสร้างและสิทธิสัมปทานหรือการเช่าเป็นของคุณตลอดระยะเวลาและขายหรือโอนได้ แต่ที่ดินที่อยู่ใต้ทรัพย์จะกลับคืนสู่รัฐหรือเจ้าของที่ดินชาวลาวเมื่อสิ้นกำหนด โครงการบริการที่พักยังต้องให้ประเภทที่ดินและผังเมืองอนุญาตการใช้ มีใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตประกอบกิจการที่ถูกต้อง และสำหรับแปลงขนาดใหญ่หรือริมน้ำ ต้องมีการประเมินสิ่งแวดล้อม

Question 6

ถ้าฉันแต่งงานกับคนลาว จะซื้อที่ดินได้หรือไม่

Accepted Answer

การแต่งงานกับคนลาวไม่ได้ทำให้คุณซึ่งเป็นคู่สมรสต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดิน ที่ดินซื้อและถือครองได้เฉพาะในชื่อของคู่สมรสชาวลาวเท่านั้น และข้อห้ามสำหรับชาวต่างชาติไม่ได้ยกเลิกเพราะการสมรส ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสโดยทั่วไปถือเป็นสินสมรสตามกฎหมายครอบครัว ซึ่งให้คุณมีส่วนได้เสียในมูลค่าของทรัพย์สินนั้น และโดยปกติหมายความว่าการขายต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสทั้งสองฝ่าย แต่สิทธิใช้ที่ดินที่จดทะเบียนยังคงเป็นของคู่สมรสชาวลาว และชาวต่างชาติก็ยังรับมรดกตัวที่ดินไม่ได้ ควรวางแผนสำหรับการหย่าและการเสียชีวิตกับที่ปรึกษา สิ่งที่คู่สมรสต่างชาติคุ้มครองได้จริงคือมูลค่าของสิ่งปลูกสร้างและทุนที่ลงไป ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน

Question 7

โฉนดที่ดินลาวคืออะไร และตรวจสอบอย่างไร

Accepted Answer

คำว่าโฉนด "ทอง" และ "เหลือง" เป็นศัพท์ตลาด ไม่ใช่หมวดหมู่ตามกฎหมาย เอกสารที่หนักแน่นที่สุดคือโฉนดที่ดิน (ໃບຕາດິນ) ซึ่งให้สิทธิใช้ถาวรและออกโดยหน่วยงานจัดการที่ดินระดับแขวง ส่วนหนังสือรับรองที่ดินอ่อนกว่า เป็นแบบชั่วคราวและระดับเมือง และเอกสารระดับหมู่บ้านพบได้ทั่วไปและมีความเสี่ยง ไม่มีเอกสารกรรมสิทธิ์แยกต่างหากสำหรับสิ่งปลูกสร้าง จึงควรตรวจสอบโฉนดกับหน่วยงานระดับแขวงก่อนจ่ายเงินทุกครั้ง สำหรับวังเวียง คือหน่วยงานของแขวงเวียงจันทน์

Question 8

ก่อนซื้อหรือวางเงินมัดจำ ฉันควรตรวจสอบอะไร

Accepted Answer

ตรวจสอบโฉนดและอำนาจของผู้ขายก่อนเงินจะเปลี่ยนมือ เพราะหากเกิดความผิดพลาด การเรียกร้องสิทธิภายหลังนั้นทำได้ยาก ขอการตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดจากสำนักงานที่ดิน ที่ยืนยันว่าเอกสารเป็นของแท้และเป็นปัจจุบัน ตรงกับผู้ขาย และไม่มีภาระผูกพัน การจำนอง หรือข้อพิพาท ยืนยันว่าประเภทที่ดินอนุญาตการใช้ที่คุณตั้งใจ และตรวจสอบความยินยอมของคู่สมรสหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม เพราะทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสมักเป็นสินสมรส ผู้ขายในชื่อเดียวจึงอาจไม่มีอำนาจโอนโดยสมบูรณ์ ควรตรวจสอบโฉนดกับหน่วยงานที่ดินระดับแขวงหรือเมือง และสำหรับแปลงในชนบท กับฝ่ายปกครองหมู่บ้าน และเดินหน้าต่อเมื่อทะเบียนยืนยันสิ่งที่ผู้ขายอ้างเท่านั้น

Question 9

การซื้ออสังหาฯ ในลาวเสร็จสมบูรณ์จริงอย่างไร

Accepted Answer

ธุรกรรมจะเป็นจริงก็ต่อเมื่อสำนักงานที่ดินจดทะเบียน ไม่ใช่ตอนที่คุณเซ็นหรือจ่าย ทุกการขาย การเช่า การโอน หรือการจำนองที่ดินต้องจดทะเบียนกับหน่วยงานจัดการที่ดินที่ดูแลแปลงนั้น และการโอนที่ไม่ได้จดทะเบียนย่อมไม่มีผลตามกฎหมาย สำหรับที่ดินมีโฉนด ขั้นตอนมีห้าขั้น คือ การตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่สำนักงานที่ดิน สัญญาซื้อขายเป็นลายลักษณ์อักษร การรับรองโดยโนตารี การจดทะเบียนกับหน่วยงานที่ดิน (DONRE ระดับเมือง หรือหน่วยงานระดับแขวงสำหรับโฉนดที่ดินเต็มรูป) และการออกโฉนดใหม่ในชื่อผู้ซื้อ ควรถือโฉนดใหม่ที่จดทะเบียนแล้วเป็นเส้นชัย และอย่าปล่อยเงินส่วนที่เหลือของราคาจนกว่าจะได้มาอยู่ในมือ

Question 10

เมื่อซื้อหรือขายต้องเสียภาษีอะไร

Accepted Answer

ภาษีโอนคิดจากราคาขายที่ประเมินอย่างเป็นทางการ คือ 2% สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มิใช่เกษตรกรรม และ 1% สำหรับที่ดินเกษตรกรรม ไม่มีภาษีกำไรจากการขายแยกต่างหาก แต่ภาษีโอนคิดจากราคารวมที่ประเมิน ไม่ใช่กำไร โดยไม่มีการลดหย่อนตามระยะเวลาถือครองหรือที่อยู่อาศัยหลัก ผู้ขายเป็นผู้ชำระเว้นแต่สัญญากำหนดเป็นอย่างอื่น และยังมีอากรแสตมป์เล็กน้อยกับค่าประเมินราคาเมื่อโอน

Question 11

รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษีหรือไม่

Accepted Answer

ต้องเสีย รายได้ค่าเช่าเสียภาษีอัตราคงที่ 10% ควรคำนวณไว้ในแผนปล่อยเช่าหรือบริหารวิลล่า ซึ่งแยกต่างหากจากภาษีโอนและภาษีมูลค่าเพิ่มของบริการเชิงพาณิชย์

Question 12

นำเงินเข้าและออกอย่างไร

Accepted Answer

เงินที่คุณอาจต้องการนำกลับออกในภายหลังต้องเข้ามาทางช่องทางที่แจ้งไว้ ให้เปิดบัญชีธนาคารเฉพาะสำหรับการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ แล้วขอหนังสือรับรองการนำเข้าทุนจากธนาคารแห่ง สปป.ลาว การนำกลับออกซึ่งกำไร เงินปันผล หรือทุน ทำได้ต่อเมื่อมีหนังสือรับรองที่ถูกต้องเท่านั้น และการใช้จ่ายในประเทศต้องแปลงเป็นกีบ ทุกดอลลาร์ที่นำเข้าต้องแจ้ง มิฉะนั้นอาจถูกอายัด ลาวอยู่ภายใต้การติดตามทางการเงินที่เข้มงวด ธนาคารจึงตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินอย่างละเอียด ควรเตรียมเอกสารที่ครบถ้วนและเผื่อเวลาสำหรับทุกการโอน

Question 13

สร้างบนที่ดินได้หรือไม่

Accepted Answer

ไม่เสมอไป และนี่คือคำถามซื้อหรือถอย ไม่ใช่รายละเอียดไว้ทีหลัง กฎหมายที่ดินแบ่งที่ดินออกเป็นประเภท เช่น เกษตรกรรม ป่าไม้ และที่ก่อสร้าง และการใช้ต้องตรงกับประเภท บ้านโดยทั่วไปจึงต้องเป็นที่ดินก่อสร้างหรือที่อยู่อาศัย หรือต้องเปลี่ยนประเภทที่ได้รับอนุมัติ ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างจากกระทรวงโยธาธิการและขนส่งก่อนเริ่มก่อสร้าง แปลงที่ดินสวยที่สุดหลายแปลงเป็นที่ดินป่าไม้หรือเกษตรกรรมที่สร้างไม่ได้ จึงควรตรวจสอบประเภทที่ดินและผังเมืองก่อนซื้อ

Question 14

เมื่อข้าพเจ้าเสียชีวิต ทรัพย์สินจะเป็นอย่างไร

Accepted Answer

การสืบมรดกอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งร่วมกับกฎหมายครอบครัว และกฎที่ดินไม่ผ่อนปรนให้ทายาท ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดินลาวไม่ได้เช่นเดียวกับที่ซื้อไม่ได้ แต่ห้องชุดสามารถตกทอดแก่ทายาทของชาวต่างชาติได้ เพราะชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุด ไม่ใช่ที่ดิน เอกสารต่างประเทศ เช่น พินัยกรรม คำสั่งศาล หรือใบมรณบัตร ต้องผ่านการรับรองจากสถานกงสุลอย่างครบถ้วน เนื่องจากลาวไม่ได้เป็นภาคีอนุสัญญา Apostille กรุงเฮก ควรวางแผนมรดกกับที่ปรึกษา โดยเฉพาะเมื่อที่ดินอยู่ในชื่อคู่สมรสชาวลาว

Question 15

ถ้าธุรกรรมผิดพลาด ฉันบังคับใช้อะไรได้บ้าง

Accepted Answer

คุณมีกลไกอยู่จริง แต่การบังคับใช้ช้าและไม่แน่นอน การป้องกันจึงสำคัญกว่าการเรียกร้องภายหลัง ข้อพิพาททางพาณิชย์ไต่ขึ้นตามลำดับ ตั้งแต่การเจรจาและการไกล่เกลี่ยในท้องถิ่น ไปสู่ศูนย์และสำนักงานระงับข้อพิพาททางเศรษฐกิจ ศาลประชาชน และสำหรับธุรกรรมขนาดใหญ่ คืออนุญาโตตุลาการต่างประเทศ ลาวเข้าร่วมอนุสัญญานิวยอร์กในปี 1998 คำชี้ขาดอนุญาโตตุลาการต่างประเทศจึงได้รับการรับรองได้ แต่ต้องผ่านการรับรองจากศาลลาวก่อน และอาจถูกปฏิเสธด้วยเหตุ เช่น ขัดกับกฎหมายลาวด้านความมั่นคงแห่งชาติหรือสิ่งแวดล้อม ในข้อพิพาทที่ดิน ผู้มีชื่อในโฉนดที่เป็นชาวลาวมักมีสถานะที่แข็งแกร่งกว่า การคุ้มครองที่เชื่อถือได้จึงอยู่ที่ต้นทาง คือโฉนดที่ตรวจสอบแล้ว การโอนที่จดทะเบียน และสัญญาที่รัดกุมพร้อมข้อกำหนดระงับข้อพิพาท

Question 16

การใช้ชื่อแทนปลอดภัยหรือไม่

Accepted Answer

ไม่ การถือที่ดินผ่านนอมินีชาวลาวผิดกฎหมายและบังคับใช้ไม่ได้ หากผู้ถือชื่อแทนขาย เสียชีวิต หรือหย่าร้าง ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิเรียกร้องที่บังคับใช้ได้ และศาลจะรับรองผู้มีชื่อในโฉนดที่เป็นชาวลาว ควรถือว่าการใช้ชื่อแทนเป็นความเสี่ยงสูญเสียทรัพย์สิน และใช้ช่องทางที่ถูกกฎหมายแทน คือห้องชุด การเช่าที่จดทะเบียน หรือบริษัทที่ชาวลาวถือหุ้นข้างมากสำหรับสิทธิแบบมีกำหนดเวลา