No VI : sous le sol, au-delà du portail

Le numéro V avait accompagné la propriété dans les années qui suivent la signature. Celui-ci sort de la maison. Il quitte les murs et arpente la terre : ce qu'une parcelle peut légalement porter, ce que recèle le sol sous elle, ce qui doit franchir la limite du terrain avant qu'on puisse y vivre, qui veille à ce que la maison tienne debout pendant votre absence, et ce qu'il advient lorsque l'accord qui vous l'a cédée se défait. Les sept textes d'août partagent une même conviction. Au Laos, le sol n'est jamais une page blanche sur laquelle l'acquéreur écrit son projet. Il arrive avec une catégorie, une histoire, un sous-sol, des voisins et une distance jusqu'à la canalisation la plus proche, et chacun de ces points se règle à moindre coût avant le paiement qu'après.

Pourquoi ce numéro quitte-t-il la maison pour arpenter la terre ?

Parce que c'est là que se dirigeaient les acquéreurs que nous conseillons. Un appartement en copropriété au cœur de Vientiane demande très peu au sol qui le porte : l'immeuble est là, les réseaux aussi, et les questions relèvent du papier. Une retraite au bord du fleuve, un bail agricole, une parcelle sur la route qui quitte Luang Prabang ou Vang Vieng relèvent d'une tout autre logique. Plus l'acquéreur s'éloigne de la ville, moins le titre suffit à lui seul, et plus la véritable due diligence se fait à pied, au village, au bureau de district et la bêche à la main.

Le numéro IV avait établi qui détient les droits. Le numéro V, ce que le titre tait une fois qu'on les détient. Le numéro VI pousse ce silence un cran plus bas et un cran plus loin. Rien de ce qui suit ne prétend que la terre rurale, au Laos, soit un mauvais choix. Une grande partie en est fort belle, une bonne part s'en négocie à un prix honnête, et des familles la cultivent, y bâtissent et y vivent dans tout le pays. Ce que dit le travail de ce mois est plus mesuré et plus utile : la terre a un passé et des règles qui lui sont propres, et l'acquéreur qui les apprend d'abord achète une terre ordinaire, dont l'histoire est connue.

Avez-vous seulement le droit d'y bâtir ?

C'est la question qui précède toutes les autres, et celle que l'on omet le plus souvent. Avez-vous le droit de bâtir sur cette parcelle au Laos ? part d'un fait dérangeant : un titre propre vous dit qui détient la terre, non ce que vous avez le droit d'en faire. Le droit lao range chaque parcelle du pays dans l'une de huit catégories, et une maison n'a sa place que dans une seule d'entre elles, le terrain à bâtir. Une parcelle peut être impeccable sur le papier, avec un seul titulaire incontesté, sans hypothèque ni empiètement, et demeurer une terre agricole sur laquelle aucune habitation ne peut légalement s'élever. Y remédier n'a rien d'une formalité de district : en vertu de la loi foncière de 2019, la décision appartient à l'Assemblée populaire provinciale. Le texte explique comment lire la catégorie, qui peut la modifier, ce qu'il advient d'une maison bâtie sur la mauvaise, et les questions à poser avant de verser le moindre acompte. C'est la faille la plus discrète de toute l'acquisition et, pour l'acquéreur qui la découvre tard, la plus coûteuse.

Que recèle le sol ?

Deux textes d'août creusent, au sens propre. Le terrain que vous achetez au Laos peut-il receler des engins non explosés ? traite du plus ancien héritage que porte le sol du pays. Les bombardements de 1964 à 1973 ont laissé des dizaines de millions de sous-munitions dans le sol, concentrées dans l'est et le sud, et rien sur un titre foncier n'indique si une parcelle a été étudiée ou dépolluée. La dépollution humanitaire va d'abord, et à juste titre, aux villages pauvres et à leurs terres agricoles : sur une parcelle où vous comptez bâtir, l'étude et la dépollution sont donc le plus souvent à votre initiative et à votre charge. Le point sur lequel nous insisterions est celui qui échappe à la plupart des acquéreurs : une terre dépolluée pour la culture n'est pas une terre dépolluée pour des fondations, un puits ou une fosse septique, car une charrue et une pelleteuse ne descendent pas à la même profondeur.

Son pendant examine ce que l'État peut encore accorder sous vos pieds. Une mine peut-elle s'ouvrir à côté du terrain que vous achetez au Laos ? part d'un principe : les minéraux situés sous une parcelle lao ne font pas partie de ce que vous achetez ou prenez à bail. Ils appartiennent à la communauté nationale, et l'État autorise séparément leur exploration et leur exploitation, au bénéficiaire de son choix. Pour une maison au centre de Vientiane ou de Luang Prabang, le risque est lointain. Pour une retraite rurale dans une province en cours de prospection, il mérite de figurer aux côtés du titre et de la catégorie du terrain : interroger le village, vérifier auprès du district et de la province, parcourir le bassin versant, établir un état de référence de l'eau, et inscrire le risque dans le bail. Lus ensemble, les deux textes défendent une même thèse. Le sol d'une parcelle a un passé et un avenir, et l'acquéreur est en droit de s'enquérir de l'un comme de l'autre.

Que faut-il amener jusqu'à la parcelle pour en faire une demeure ?

Une parcelle ne devient un lieu de vie que lorsque l'eau, l'électricité et un lien avec le monde y parviennent, et au Laos, ils n'y parviennent pas aux mêmes conditions. L'eau, l'électricité et Internet : viabiliser un terrain au Laos pose l'arithmétique avec franchise. L'électricité dessert désormais presque tous les villages, mais la ligne peut s'arrêter à plusieurs centaines de mètres de votre limite de propriété. L'eau courante est loin d'être universelle : même dans la préfecture de Vientiane, le distributeur public dessert 378 des 481 villages de la capitale, et ceux qu'il n'atteint pas se situent pour l'essentiel dans les districts où les étrangers viennent chercher de l'espace et un bon prix. Pour la plupart des maisons, il n'existe pas d'égout du tout. Le texte passe en revue chaque réseau, qui possède les canalisations, les poteaux et les passages qui les acheminent à travers le terrain d'un voisin, ce que deviennent compteurs et factures impayées au moment de la cession, et ce qu'il faut consigner par écrit avant de payer. Sa leçon discrète : la parcelle moins chère, deux champs plus loin, ne l'est souvent plus du tout une fois chiffrés le forage, la ligne et l'assainissement.

Qui veille sur la maison en votre absence, et qui paie quand le climat l'emporte ?

Bien des maisons qu'achètent nos lecteurs ne sont habitées que quelques mois par an. Tenir une maison au Laos que vous occupez peu prend cette vie au sérieux. Un bâtiment sous un climat chaud et humide réclame une présence chaque semaine où vous êtes absent : quelqu'un pour l'ouvrir, de l'électricité pour le garder au sec, un jardin qui reprend ses droits en quelques semaines et une piscine qui verdit en quelques jours. Le coût de fonctionnement s'est alourdi cette année : les statistiques officielles de juillet donnent une inflation annuelle de 7,6 pour cent et une électricité 91,5 pour cent plus chère qu'un an plus tôt, et une bonne part du courant que tire une maison fermée sert aux murs plutôt qu'à vous. Le texte précise ce qu'un gardien doit réellement faire, quand une société de gestion mérite ses honoraires, ce qu'il faut vérifier à chaque séjour, et comment la réponse devrait infléchir, dès le départ, le choix de ce que vous achetez.

Et lorsque le climat fait plus qu'humidifier les murs, la question devient celle de savoir qui supporte la perte. Peut-on assurer une maison au Laos ? y répond avec précision. On le peut, mais il faut l'assurer au Laos, auprès d'un assureur qui y est enregistré, par un contrat rédigé en lao, ce qui ferme la porte à l'expédient d'une police étrangère souscrite sur une villa de Vientiane. Rien dans la loi ne rend l'inondation inassurable, mais savoir si une habitation privée peut réellement s'assurer contre elle reste une question de marché à laquelle aucune source publique ne répond, et l'assurance catastrophe de l'État indemnise le gouvernement, non le propriétaire. Le texte se clôt sur six questions à poser par écrit à un courtier agréé. Lu en regard de celui consacré au gardien, il décrit les deux moitiés de l'art de tenir une maison à distance : l'attention, et un risque dûment transféré.

Et si l'accord lui-même se défait ?

Tous les autres textes de ce numéro visent à prévenir un problème. Le dernier traite du jour où la prévention échoue. Que se passe-t-il lorsqu'une transaction immobilière tourne mal au Laos ? expose l'ordre dans lequel les litiges se règlent réellement : la négociation d'abord, puis la médiation au village, puis les autorités foncières ou le dispositif de résolution des litiges économiques relevant du ministère de la Justice, et, en dernier lieu seulement, les tribunaux populaires. Un acquéreur étranger peut emprunter chacune de ces voies. Ce qui décide de l'issue, pourtant, tient rarement à ce que vous faites une fois le litige ouvert. Cela tient aux documents mis en place auparavant : une structure licite, un contrat enregistré rédigé en lao, un titre propre et des limites convenues sur le terrain avec les voisins. Le texte est aussi franc sur l'écart entre obtenir gain de cause et être effectivement payé, car une décision ne vaut que par ce qui peut en être exécuté au Laos, contre une partie ou un bien qui s'y trouve.

Que nous dit, au total, le No VI ?

Réunissez les sept, et une seule discipline se dessine. La terre, au Laos, demande à être lue avant d'être achetée, et cette lecture se fait par strates. D'abord la catégorie, car elle décide si une maison peut seulement s'y dresser. Puis le sol, car il peut renfermer une guerre ancienne ou une concession à venir. Puis les réseaux, car une demeure est la somme de ce qui lui parvient. Puis les années d'absence, car un bâtiment laissé seul sous ce climat ne reste pas en l'état. Puis le risque que vous transférez, car une perte que personne n'a assurée est une perte que vous portez. Enfin l'accord, car la solidité de votre position un mauvais jour se décide le jour heureux où vous signez.

Rien de tout cela n'invite à rester en ville, et nous avons veillé à ce que ces pages ne se lisent pas ainsi. Les parcelles qui récompensent le mieux un acquéreur au Laos sont souvent les plus éloignées d'un ascenseur et d'un hall d'accueil. Mais elles récompensent celui qui arrive avec les bonnes questions, non celui qui n'arrive qu'avec un titre. Lisez ces sept textes avant d'arpenter un terrain, et non après vous en être épris. Ils ont été écrits pour se suffire à eux-mêmes, et ensemble ils forment le récit le plus complet que nous sachions donner de ce que la terre du Laos vous demandera, et de ce qu'elle rend à ceux qui savent l'écouter.

Mayer Julien, pour la rédaction.

Ceci est une information générale pour les propriétaires et acquéreurs étrangers au Laos, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles changent et les situations diffèrent, vérifiez donc tout ce qui précède auprès d'un cabinet d'avocats agréé au Laos avant d'agir.