Que se passe-t-il lorsqu'une transaction immobilière tourne mal au Laos ?

Que se passe-t-il lorsqu'une transaction immobilière tourne mal au Laos ? La plupart des litiges se règlent sans juge : par la négociation, puis par la médiation au village, puis devant les autorités foncières ou dans le cadre du dispositif de résolution des litiges économiques relevant du ministère de la Justice, et ce n'est qu'en dernier ressort qu'ils parviennent aux tribunaux populaires. Un acquéreur étranger peut emprunter chacune de ces voies. L'issue, pourtant, tient rarement à ce que vous faites une fois le litige né. Elle tient aux documents mis en place en amont : une structure licite, un contrat en lao dûment enregistré, un titre sans vice et des limites convenues sur le terrain. Et obtenir gain de cause ne signifie pas encore être payé. Un jugement, une transaction ou une sentence arbitrale ne vaut que ce qui peut effectivement en être exécuté au Laos, contre une partie ou un bien qui s'y trouve. Ce guide expose les voies de règlement, l'ordre dans lequel on les emprunte, les points sur lesquels un étranger se trouve en position plus faible qu'une partie lao, et la manière de vous donner, avant même de signer, les moyens de l'emporter dans un éventuel litige.

La question prend ce mois-ci un relief particulier. Lors de sa réunion des 24 et 25 août, le Conseil des ministres a approuvé douze projets de loi, dont un projet relatif au droit civil, et a rangé parmi ses priorités une meilleure exécution des décisions de justice ainsi que la gestion des biens saisis. Une résolution du Parti en date du 20 août appelle à une plus large publication des décisions de justice, en même temps qu'à un contrôle plus étroit de la gestion foncière. Enfin, le 14 août, les présidents des cours suprêmes du Laos, du Vietnam et du Cambodge se sont réunis à Phnom Penh, lors d'une conférence rassemblant les juridictions de leurs provinces frontalières, et ont relevé que les litiges civils et commerciaux transfrontaliers sont en augmentation. Rien de tout cela ne modifie les règles auxquelles un acquéreur est confronté aujourd'hui, et le projet relatif au droit civil n'a pas été publié. C'est en revanche une reconnaissance officielle, et sans détour, de ce qu'obtenir une décision et la faire exécuter sont deux choses bien distinctes.

À quels types de litiges les acquéreurs étrangers sont-ils réellement confrontés ?

Les litiges portant sur des biens au Laos suivent généralement un petit nombre de schémas reconnaissables. Les connaître à l'avance est le meilleur moyen de repérer les points sur lesquels votre propre acquisition est exposée.

• Les limites et les empiètements. Le mur, le chemin ou les plantations d'un voisin franchissent la limite portée au titre, ou bien la parcelle sur le terrain ne correspond pas à celle qui figure sur le plan.
• Le mauvais vendeur. Le signataire ne détenait pas l'intégralité du droit : un copropriétaire, un conjoint, un frère ou une sœur inscrit au livret de famille n'a pas donné son consentement, ou le terrain avait déjà été vendu ou donné en garantie à quelqu'un d'autre.
• Les revendications familiales après la vente. Des héritiers contestent une cession consentie par l'un de leurs parents, souvent des années plus tard, au motif qu'ils n'ont jamais renoncé à leur part.
• Des sommes versées, rien de livré. Un acompte ou des échéances sont réglés à un vendeur ou à un promoteur qui, ensuite, temporise, modifie les conditions ou cesse de répondre.
• Le bailleur qui veut se dégager. Le propriétaire lao du terrain que vous louez juge le loyer trop bas, ou estime que le bail n'a jamais été régulièrement enregistré, et tente d'y mettre fin.
• Le prête-nom qui garde le terrain. Un particulier lao qui détient le titre pour le compte d'un étranger, dans un montage que la loi n'autorise pas, considère le terrain comme son bien propre.

Les cinq premiers cas se plaident sur les faits et sur les pièces. Le dernier est d'une tout autre nature, comme nous le verrons plus loin, car la loi n'aidera personne à faire exécuter un montage conçu précisément pour la contourner.

Quelle est la première démarche lorsque les choses se gâtent ?

Dialoguer, et tout consigner par écrit. Le droit comme la pratique au Laos incitent les parties à s'entendre d'abord entre elles, et les tribunaux comme les bureaux fonciers s'attendent à constater qu'une solution amiable a été recherchée. Exposez votre position dans une lettre datée, rédigée en lao, dont vous conserverez une traduction dans votre propre dossier. Gardez les reçus, les justificatifs de virement, les messages et les photographies des lieux. Lorsqu'un litige parvient à un fonctionnaire accompagné d'un dossier écrit bien tenu, il est déjà pour moitié cadré en votre faveur.

Si le dialogue échoue, l'échelon suivant est le village. La plupart des villages disposent d'une unité de médiation villageoise, un organe semi-formel rattaché aux autorités du village, qui règle les différends civils mineurs entre habitants. S'agissant des terres, la loi foncière confie également à l'unité villageoise des ressources naturelles et de l'environnement un rôle dans le règlement des litiges, outre sa mission consistant à certifier l'origine des terres et à tenir les registres fonciers du village. Le chef de village et les anciens connaissent généralement l'histoire d'une parcelle mieux que n'importe quel registre : qui l'a défrichée, qui en a hérité, où passait l'ancienne limite. Ce savoir est à double tranchant, et un propriétaire étranger qui a entretenu de bonnes relations avec le village se trouve dans une position bien plus solide que celui qui ne se montre qu'en cas de difficulté.

La médiation villageoise a ses limites. Elle ne peut contraindre personne à s'exécuter, et elle a été conçue pour les différends entre villageois, non entre un villageois et un investisseur extérieur ou un propriétaire étranger. Si un accord est trouvé, veillez à ce qu'il soit consigné par écrit, signé par les deux parties et attesté par les autorités du village, car ce document servira de preuve à chacune des étapes ultérieures. À défaut d'accord, l'affaire remonte au district.

Qui tranche un litige foncier : le bureau foncier ou un tribunal ?

Tout dépend de la nature du litige. La loi foncière de 2019 (n° 70/NA) distingue les litiges de nature administrative, tels que l'usage d'un terrain sans autorisation, un usage contraire à la catégorie du terrain, des redevances impayées ou un désaccord sur les limites, des litiges portant sur des droits entre particuliers.

Les litiges administratifs relèvent d'abord du bureau de district des ressources naturelles et de l'environnement. La partie qui n'est pas satisfaite peut demander à l'administration provinciale de réexaminer l'affaire, sous la coordination du service provincial des ressources naturelles et de l'environnement. Si le désaccord persiste, les autorités provinciales informent les parties par écrit qu'elles peuvent porter l'affaire devant le tribunal populaire. Pour un litige de bornage, cette voie administrative est généralement la plus pratique, car la réponse se trouve dans les propres registres et relevés du bureau foncier : faire réaliser un nouveau levé et demander au bureau de le comparer au plan enregistré est souvent plus rapide et plus probant que n'importe quelle argumentation.

Pour les litiges portant sur des droits, la loi énumère quatre modes de règlement : la conciliation ou la médiation ; l'arbitrage par l'organisme de résolution des litiges économiques ; l'action en justice ; et le règlement international. La loi de 2019 a été la première à faire entrer les litiges fonciers dans le champ de la résolution des litiges économiques, là où la loi qui l'a précédée laissait les revendications foncières civiles au tribunal populaire. Lorsque le problème tient à la décision d'un fonctionnaire plutôt qu'au comportement d'un particulier, une requête adressée aux autorités concernées, à une assemblée populaire provinciale ou à l'Assemblée nationale fait également partie du système lao, sans pour autant tenir lieu de conseil juridique en bonne et due forme.

Pouvez-vous choisir l'arbitrage plutôt que les tribunaux ?

Oui, si l'autre partie y consent, et c'est dans le contrat, avant que le moindre litige ne survienne, qu'il est préférable d'obtenir ce consentement. La médiation et l'arbitrage au Laos même sont régis par la loi sur la résolution des litiges économiques (n° 51/NA du 22 juin 2018) et relèvent du centre et des offices de résolution des litiges économiques placés sous l'autorité du ministère de la Justice, qui existent depuis les années 1990. Une clause prévoyant que les litiges seront soumis d'abord à la médiation, puis à l'arbitrage de ce centre, offre aux deux parties un parcours balisé qui ne commence pas devant le juge.

Quelques points pratiques ont leur importance. La loi n'admet des médiateurs et des arbitres étrangers que lorsqu'au moins l'une des parties est étrangère : un particulier étranger traitant directement avec un vendeur lao remplit cette condition, alors qu'un litige entre deux sociétés lao, y compris une société qui vous appartient, pourrait ne pas la remplir. Aux termes de la loi, les parties sont censées exécuter un accord de médiation ou une sentence dans un délai de quinze jours et, si l'une d'elles s'en abstient, l'autre peut demander au tribunal populaire une ordonnance d'exécution. La loi prévoit également des organismes d'arbitrage privés, mais leur cadre est encore en cours d'élaboration, de sorte qu'en pratique le centre public demeure la voie disponible au Laos même.

Les parties à un contrat commercial peuvent aussi choisir un arbitrage à l'étranger, à Singapour par exemple. Ce choix peut se justifier lorsque la contrepartie est une société d'envergure. Pour un particulier lao, vendeur ou bailleur, dont le seul actif est le terrain lui-même, il ne se justifie généralement pas, pour la raison exposée dans la section suivante.

Un jugement ou une sentence rendus à l'étranger seront-ils exécutés au Laos ?

N'y comptez pas. Le Laos est partie à la Convention de New York de 1958 sur les sentences arbitrales étrangères, et sa loi sur les litiges économiques prévoit qu'une sentence étrangère ou internationale est reconnue et exécutée dès lors que le tribunal populaire l'a homologuée. Les conditions sont strictes : les parties doivent être ressortissantes de pays parties à la Convention ; la sentence ne doit contrevenir ni à la Constitution ni aux règles relatives à la stabilité, à la paix et à l'environnement ; et la partie débitrice doit posséder au Laos des biens, une activité, des parts sociales, des dépôts bancaires ou d'autres actifs. Les rapports du gouvernement des États-Unis sur le climat de l'investissement indiquent depuis plusieurs années qu'ils n'ont connaissance d'aucun investisseur étranger ayant emprunté cette voie avec succès, et que le Laos n'a pas, par le passé, fait exécuter des sentences commerciales étrangères.

Un jugement rendu par une juridiction étrangère est plus fragile encore. En dehors des traités d'entraide judiciaire que le Laos a signés avec une poignée de pays, il n'existe aucun mécanisme général de reconnaissance des jugements étrangers et, en tout état de cause, une question touchant aux droits sur un terrain situé au Laos sera tranchée par les autorités lao, selon le droit lao. La prudence commande une hypothèse simple : si vous avez besoin d'un recours contre une partie lao ou un bien situé au Laos, prévoyez de l'obtenir au Laos.

Que suppose concrètement une action en justice au Laos ?

Les tribunaux populaires siègent à plusieurs échelons, des tribunaux locaux jusqu'à la Cour populaire suprême à Vientiane, en passant par les tribunaux provinciaux et les cours d'appel. Les affaires civiles suivent la loi sur la procédure civile, et un jugement qui n'est pas respecté est mis à exécution en application de la loi sur l'exécution des décisions de justice. Tout se déroule en lao. Les contrats, les titres fonciers, les procurations et la correspondance doivent être rédigés en lao ou faire l'objet d'une traduction officielle, et les documents signés à l'étranger doivent généralement être certifiés devant notaire et légalisés avant qu'un tribunal ou une administration lao ne les accepte.

Il vous faudra un avocat habilité à exercer au Laos. Des avocats étrangers peuvent vous conseiller, mais la représentation devant les juridictions lao relève des membres du barreau lao. Attendez-vous à ce que la procédure dure des mois en première instance, et davantage si la partie perdante fait appel ; prévoyez un budget pour les honoraires, la traduction, les frais de justice et, souvent, vos propres déplacements. L'issue est difficile à prévoir, en partie parce que peu de jugements sont publiés, ce que la résolution d'août entend précisément changer. Des études indépendantes du système lao, notamment celles de l'OCDE, ont plaidé pour un pouvoir judiciaire plus fort et plus indépendant, et le Conseil des ministres vient lui-même de désigner l'exécution des décisions de justice comme un point faible. Un jugement favorable est une étape, non un aboutissement.

Sur quels points un étranger est-il plus vulnérable qu'une partie lao ?

En droit, une partie étrangère bénéficie du même accès à la médiation, à l'arbitrage et aux tribunaux. En pratique, quatre éléments font pencher la balance.

Le premier est la licéité. Un étranger ne peut détenir un droit d'usage foncier en propre, et les montages qui placent un terrain au nom d'un ami ou d'un partenaire lao au profit d'un étranger ne sont pas reconnus. Si le prête-nom conserve le terrain, le tribunal saisi pour faire exécuter l'arrangement occulte s'y refusera, et les sommes versées pourront tout simplement être perdues. Aucune stratégie contentieuse ne répare une structure illicite dès l'origine. Le deuxième est la langue : c'est la version lao d'un contrat que lit le fonctionnaire, et si un contrat bilingue ne précise pas quelle version prévaut, partez du principe que c'est la version lao. Le troisième est l'enregistrement. Un bail, une hypothèque ou tout autre droit non inscrit au bureau foncier est bien plus difficile à opposer à un tiers, par exemple un acquéreur qui achèterait le terrain à votre bailleur. Le quatrième est la présence. Un propriétaire étranger qui vit hors du pays apprend tardivement l'existence d'un problème, ne peut se rendre à une médiation organisée dans de brefs délais et n'est guère connu du village. Chacun de ces points se maîtrise, mais seulement par anticipation.

Comment vous donner, avant même de signer, les moyens de gagner un éventuel litige ?

Le meilleur litige est celui que vos documents tranchent avant qu'il ne survienne. Avant tout mouvement de fonds, faites vérifier le titre au bureau foncier par un avocat agréé au Laos, et faites confirmer par écrit le consentement de chaque personne titulaire d'un droit sur le terrain, y compris les membres de la famille inscrits au livret de famille. Parcourez les limites avec le vendeur, les voisins et les autorités du village et, au moindre doute, faites réaliser un levé dont le résultat sera signé par chacun d'eux. Recourez à une structure licite : un bail enregistré, un lot de copropriété là où la propriété étrangère est autorisée, ou une société régulièrement constituée, jamais un prête-nom.

Rédigez le contrat en lao, accompagné d'une traduction, et précisez quelle version prévaut. Prévoyez une clause de règlement des litiges qui en fixe le parcours, le plus souvent la négociation, puis la médiation, puis l'arbitrage au centre de résolution des litiges économiques du ministère de la Justice, avec un délai à chaque étape. Subordonnez les paiements à des étapes vérifiables, telles que l'inscription du bail sur le titre ou l'achèvement d'une phase de construction, plutôt qu'à des dates. Payez par voie bancaire, conservez chaque reçu et chaque justificatif de virement, et faites enregistrer sans délai le bail ou la cession au bureau foncier. Conservez des copies certifiées de l'ensemble des pièces hors du Laos comme au Laos, et envisagez une procuration permanente, afin qu'un avocat lao de confiance puisse agir rapidement pour votre compte si un problème survient en votre absence.

Enfin, suivez de près les réformes. Le projet relatif au droit civil approuvé par le Conseil des ministres en août pourrait toucher aux contrats, aux rapports de propriété et aux successions, mais son texte n'est pas public et il doit encore passer devant l'Assemblée nationale. D'ici là, ce sont les règles décrites ici qui s'appliquent.

Cet article fournit une information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Au Laos, les procédures de règlement des litiges dépendent des faits, des pièces et de l'autorité concernée, et les lois citées peuvent être modifiées ou complétées par de nouveaux textes réglementaires. Avant de signer, de payer ou d'engager toute démarche dans un litige, faites vérifier votre situation par un cabinet d'avocats agréé au Laos.