라오스에서 매입하는 토지에 불발탄이 숨어 있을 수 있을까요?

그렇습니다. 라오스의 넓은 지역에서는 매입하는 토지에 아직 불발탄(미폭발물)이 남아 있을 수 있으며, 토지 권리증 어디에도 그 여부는 적혀 있지 않습니다. 1964년부터 1973년까지 이어진 폭격은 수천만 개의 집속탄 자탄을 땅속에 남겼고, 이는 특히 동부와 남부에 집중되어 있습니다. 매수인에게 실질적인 원칙은 간단합니다. 농촌 토지에서 땅을 파기 전에, 그것이 기초 공사든 우물이든 정화조든 양어장이든 커피 계단밭이든, 해당 필지가 조사와 제거를 거쳤는지, 누가 했는지, 어느 깊이까지 했는지를 먼저 확인해야 합니다. 인도주의적 제거 작업은 가난한 마을과 그 농지를 우선 대상으로 하며 민간 개발은 그 대상이 아니므로, 건축을 계획하는 필지라면 조사와 제거는 대개 매수인이 직접 의뢰하고 비용을 부담해야 합니다. 농업용 제거 증명서는 건축용 제거 증명서가 아니며, 대금을 지급하기 전에 그 비용을 누가 부담하는지 계약서에 명시해 두어야 합니다.

이 주제는 이달 다시 뉴스에 올랐습니다. 8월 7일 미국은 사완나켓주에서 HALO 트러스트가 진행하는 제거 사업에 1,500만 미국 달러를 추가 지원한다고 발표했습니다. 비엔티안 타임스에 실린 내용에 따르면 이 사업은 2012년 이후 그곳에서 6,300만 제곱미터가 넘는 면적에서 제거 작업을 마치고 14만 5,000개 이상의 폭발물을 폐기했습니다. 나흘 뒤 라오스 국가불발탄규제청(NRA)은 집속탄금지협약 16주년을 맞아, 모든 논의의 바탕이 되는 수치를 다시 한번 강조했습니다. 라오스의 땅속에는 아직도 8,000만 개가 넘는 불발 집속탄 자탄이 남아 있다는 것입니다. 라오스는 9월에 열리는 이 협약의 제3차 검토회의 의장국을 맡을 준비를 하고 있습니다. 이 가운데 어느 것도 외국인이 소유할 수 있는 대상에 관한 법을 바꾸지는 않습니다. 다만 도시 밖에서 토지를 매입하려는 신중한 매수인이 무엇을 물어야 하는지는 분명히 달라집니다.

라오스에서 불발탄이 여전히 부동산 문제인 이유는 무엇일까요?

1964년부터 1973년까지 라오스는 인구 1인당 기준으로 역사상 어느 나라보다 많은 폭격을 받았습니다. 50만 회가 넘는 폭격 출격이 이루어졌고, 200만 톤이 넘는 폭발물이 투하되었습니다. 그중 상당 부분이 집속탄이었으며, 라오스 사람들이 봄비(bombie)라고 부르는 작은 자탄만 약 2억 7,000만 개에 달했습니다. 이 가운데 적지 않은 비율이 낙하 시 폭발하지 않았고, 그 결과 아직 살아 있는 자탄이 8,000만 개가 넘는다는 국가 추정치가 나왔습니다. 여기에 대형 항공 투하 폭탄과 지상전에서 쓰인 박격포탄, 로켓탄, 수류탄까지 더해집니다.

50년이 지난 지금도 이는 박물관 속 이야기가 아닙니다. 농부들은 여전히 괭이질을 하다 폭발물을 건드리고, 아이들은 공처럼 생긴 봄비를 주워 들며, 고철 수집상들은 금속을 얻으려고 탄피를 자릅니다. 라오스는 전 세계 공통의 17개 목표에 더해 SDG 18, 즉 '불발탄으로부터 안전한 삶'이라는 독자적인 국가 지속가능발전목표까지 채택했습니다. 부동산 매수인에게 미치는 영향은 이보다 좁지만 분명히 실재합니다. 오염된 땅에서는 흙을 파는 모든 작업이 작업자에게 위험을 안기며, 땅을 안전하게 만드는 데 드는 비용과 시간은 굴착기가 무언가를 발견한 뒤가 아니라 첫 현장 방문 때부터 예산과 일정에 반영되어야 합니다.

위험은 어디에 있으며, 외국인이 매입하는 지역과도 관련이 있을까요?

오염은 고르게 분포하지 않습니다. 가장 심한 곳은 동부와 남부의 옛 호찌민 루트를 따라 이어진 사완나켓, 살라완, 세콩, 아타프, 캄무안, 참파삭 동부, 그리고 북동부의 항아리 평원 일대 시앙쿠앙과 후아판입니다. 루앙프라방과 비엔티안주를 비롯한 다른 여러 주에서도 부분적인 오염 지대가 발견됩니다. 외국인 매수인 대부분이 살펴보는 지역, 즉 비엔티안 중심부, 루앙프라방 시내, 방비엥 계곡 평지는 피해가 훨씬 적거나 수십 년 전부터 개발이 이루어진 땅이며, 수도의 콘도미니엄은 현실적으로 불발탄과는 무관한 문제라고 보아도 됩니다.

그러나 토지를 찾기 시작하면 상황이 달라집니다. 볼라벤 고원의 커피 또는 차 농원, 남부의 강변 로지 부지, 시앙쿠앙 산지의 농장이나 휴양 거처, 장기 보유를 목적으로 매입하는 넓은 농촌 필지가 바로 이 질문을 반드시 던져야 하는 매입 유형입니다. 평범해 보이는 땅도 예외가 아닙니다. 수십 년 동안 경작된 논이라도 얕은 깊이로만 갈아 왔을 수 있으며, 한 번도 경작되지 않은 산비탈은 아예 조사된 적이 없을 수도 있습니다.

필지가 조사 또는 제거를 거쳤는지 어떻게 확인할 수 있을까요?

토지 권리증에는 이를 표시하는 칸이 없습니다. 답은 네 가지 출처를 종합해 얻어야 하며, 어느 하나에만 의존해서는 안 됩니다.

• 마을과 이웃. 촌장과 나이 든 주민들은 폭탄이 어디에 떨어졌는지, 어디서 사고가 났는지, 어느 밭에서 언제 제거 작업이 이루어졌는지 알고 있습니다. 오염 지역에서는 화분이나 울타리 기둥, 가옥의 받침 기둥으로 재활용된 탄피와 들판의 폭탄 구덩이가 그 땅이 폭격을 받았다는 눈에 보이는 흔적입니다.
• 국가 기록. 국가불발탄규제청은 인가받은 모든 운영기관의 작업을 바탕으로 조사 지역, 확인된 위험 지역, 제거 완료 토지에 관한 국가 데이터베이스를 관리합니다. 2010년대 중반부터 라오스는 기록된 발견 사례를 근거로 확인된 위험 지역을 지도화하는 증거 기반 조사 방식을 사용해 왔으며, 덕분에 이 기록은 예전보다 훨씬 유용해졌습니다. 변호사나 의뢰한 운영기관을 통해 해당 필지가 확인된 위험 지역에 속하는지, 제거 기록이 있는지 문의할 수 있습니다.
• 주 사무소와 운영기관. 피해를 입은 각 주에는 주 불발탄 사무소가 있으며, 국영 운영기관인 UXO Lao와 국제 단체들(사완나켓의 HALO 트러스트, 시앙쿠앙의 MAG 등)은 주 단위로 활동합니다. 이들은 자기 지역의 땅을 잘 알고 있습니다.
• 매도인의 서류. 토지의 불발탄 제거를 마친 적이 있는 매도인이라면 제거 증명서나 인계 증명서를 갖고 있어야 합니다. 이를 요청하고, 증명서가 다루는 면적과 깊이를 꼼꼼히 읽어 보고, 경계가 권리증상의 필지와 일치하는지 확인하십시오.

네 곳 모두에서 아무 정보가 나오지 않는다고 해서 안전하다는 뜻은 아닙니다. 그저 아무도 살펴보지 않았다는 의미일 수 있습니다.

민간 토지의 불발탄은 누가 제거하고, 비용은 누가 부담할까요?

라오스의 인도주의적 제거 작업은 정부와 공여 기관의 재원으로 이루어지며, 국가 우선순위에 따라 계획됩니다. 가난한 공동체의 농지, 학교, 보건소, 급수 시설, 도로가 그 대상입니다. 외국인 매수인이 주택이나 로지를 지으려는 필지는 그 목록에 없으며, 인도주의 팀이 일정을 잡아 줄 것이라고 기대해서도 안 됩니다. 인도주의 팀이 무료로 제공하는 것은 폭발물이 발견되어 신고되었을 때의 긴급 대응입니다. 사완나켓에 대한 이번 신규 지원금에만 해도 이러한 긴급 출동 700건이 반영되어 있습니다.

민간 개발을 위한 계획적인 조사와 제거는 보통 국가불발탄규제청의 인가를 받은 상업 운영기관이 계약에 따라 수행하며, 비용은 토지 소유자나 개발자가 부담합니다. 라오스의 관행상 오염 지역의 개발 사업은 착공 전에 토지 조사를 받고 필요한 경우 제거까지 마쳐야 하며, 대규모 사업의 투자자들은 인허가 조건의 하나로 이 요건을 충족합니다. 이것이 개인 주택 한 채에 어떻게 적용되는지는 주와 사업에 따라 다르므로, 어느 쪽으로든 단정하지 말고 변호사와 주 사무소를 통해 현행 요건을 확인하십시오. 비용은 면적, 지형, 식생, 요구되는 깊이, 발견물의 밀도에 따라 달라지므로 실제 필지를 기준으로 견적을 받아야 합니다. 변하지 않는 것은 순서입니다. 조사는 매매 대금이 확정되기 전에, 제거는 첫 기초 공사를 위해 땅을 파기 전에 이루어져야 합니다.

농업용으로 불발탄을 제거한 토지가 왜 건축용으로는 충분하지 않을까요?

대부분의 매수인이 놓치는 부분이 바로 이것입니다. 제거 작업은 명시된 깊이까지 이루어지며, 그 깊이는 의도된 용도에 따라 정해집니다. 라오스에서 농업용으로 해제되는 토지는 일반적으로 얕은 깊이까지만 탐색하며, 통상적인 관행으로는 쟁기나 괭이가 닿는 약 25센티미터 깊이입니다. 논에는 적절한 기준이지만, 주택에는 맞지 않는 기준입니다.

기초, 지하실, 우물, 정화조, 수영장, 매설식 물탱크는 그 선보다 훨씬 깊이 내려가며, 대형 항공 투하 폭탄은 무른 땅속으로 수 미터까지 파고들었을 수 있습니다. 건축을 위해서는 건물이 들어설 면적과 모든 도랑 및 구덩이가 차지하는 면적 전체에 대해 공사 깊이까지 탐색해야 하며, 그 깊이를 명시한 증명서가 필요합니다. 제거 증명서를 읽을 때 중요한 두 숫자는 면적과 깊이입니다. 깊이가 농업용으로 설정되어 있는데 건축을 계획하고 있다면, 그 필지는 건축이라는 목적에 비추어 아직 제거가 끝나지 않은 땅으로 보고 추가 탐색 비용을 예산에 반영하십시오.

매입 이후에도 같은 원칙이 적용됩니다. 제거된 구역 밖에서 테라스를 넓히거나, 새 우물을 파거나, 배수관을 놓는 시공업체는 아무도 탐색하지 않은 땅에서 작업하는 셈입니다. 어느 구역을 어느 깊이까지 제거했는지 보여 주는 도면을 권리 서류와 함께 보관하고, 그 땅에서 일하는 모든 시공업체에 전달하십시오.

매매 계약서나 임대차 계약서에는 무엇을 담아야 할까요?

오염되었거나 상태가 불확실한 땅이라면, 돈이 오가기 전에 위험 분담을 문서로 정해 두어야 합니다. 조항은 라오스 변호사가 작성할 수 있으며, 다음 사항을 포함하도록 요청하십시오.

• 거래 완료의 선행 조건. 매매 완료 또는 토지 임대차 개시는 인가받은 운영기관의 조사를 조건으로 하며, 필지가 확인된 위험 지역에 속할 경우 계약을 철회하거나 재협상할 권리를 둡니다.
• 비용 부담 주체. 제거 비용을 인도 전에 매도인이 부담할지, 매매 대금에서 공제할지, 매수인이 부담할지 정합니다. 장기 임대차라면 임대인이 비용을 분담하는지, 임대차가 조기에 종료될 경우 그 비용은 어떻게 처리되는지도 정합니다.
• 제거 기준. 인가받은 운영기관이 정해진 면적에 대해, 의도된 용도에 맞게 정해진 깊이까지 제거하고, 이를 증명하는 증명서를 매수인에게 교부하도록 합니다.
• 공사 중 발견. 시공업체가 따라야 할 작업 중지 및 신고 절차와, 그로 인한 지연을 누가 부담하는지 정합니다.

가격 역시 같은 논의의 일부입니다. 건축 전에 제거가 필요한 필지는 건축 깊이까지 이미 제거된 동일한 필지보다 가치가 낮으며, 조사를 꺼리는 매도인은 그 자체로 하나의 정보를 주고 있는 셈입니다. 일단 확보한 제거 증명서는 재매각 때에도 자산이 됩니다. 다음 매수인 역시 똑같은 질문을 할 것이기 때문입니다.

토지에서 무언가가 발견되면 어떻게 해야 할까요?

아무리 녹슬고 무해해 보이더라도 만지거나 옮기지 말고, 다른 누구도 그러지 못하게 하십시오. 멀리서 위치를 표시하고, 사람과 동물이 다가가지 못하게 한 뒤 촌장에게 신고하십시오. 촌장이 군 당국과 그 지역에서 활동하는 불발탄 운영기관에 알릴 것입니다. 긴급 처리 팀은 바로 이런 경우를 위해 존재하며 비용을 받지 않습니다. 팀이 처리를 마칠 때까지 바로 주변의 모든 작업을 중단하고, 하나가 발견되었다면 근처에 다른 것이 더 있을 수 있다고 가정하십시오.

이 내용은 시공업체와 관리인에게 미리, 라오어로 작성한 문서로 전달해 두십시오. 작업 중인 필지에서 무언가를 발견할 가능성이 가장 높은 사람은 소유주 본인이 아니라 삽을 든 인부입니다. 그 인부를 보호하는 지침은 어떤 계약으로도 되돌릴 수 없는 사고로부터 사업 자체를 지켜 주는 장치이기도 합니다.

그렇다면 라오스의 농촌 토지를 매입할지 여부 자체가 달라질까요?

달라지는 것은 매입 여부가 아니라 매입 방식입니다. 국토의 넓은 지역이 이미 조사를 거쳐 해제되었고, 매년 더 많은 땅이 정리되고 있으며, 피해 지역의 여러 주에서 많은 가족이 제거 작업을 마친 땅에서 안전하게 농사를 짓고, 집을 짓고, 살아가고 있습니다. 이 질문을 일찍 던지고, 조사와 적절한 깊이의 제거 비용을 예산에 반영하며, 비용 분담을 계약서에 명시하는 매수인은 이력이 확인된 평범한 땅을 사는 것입니다. 이 과정을 건너뛰는 매수인은 재정적인 것에 그치지 않는 위험을 떠안게 됩니다. 주요 도시 밖의 필지라면 권리 확인, 토지 범주, 침수 위험과 더불어 불발탄 문제를 서명 전에 정리해야 할 사항 중 하나로 추가하십시오.

이 글은 2026년 8월 기준 라오스의 불발탄과 토지에 관한 일반 정보이며, 법률 또는 안전 자문이 아닙니다. 조사 및 제거 요건, 인가 운영기관, 개발 사업에 적용되는 규정은 주마다 다르고 시간이 지나면서 바뀝니다. 결정을 내리기 전에 해당 필지는 라오스 국가불발탄규제청(NRA) 또는 인가 운영기관을 통해, 계약서는 라오스 법률 자격을 갖춘 법률사무소를 통해 확인하십시오.