라오스에서 부동산 거래가 잘못되면 어떻게 될까요?

라오스에서 부동산 거래가 잘못되면 어떻게 될까요? 대부분의 분쟁은 판사 앞까지 가지 않고 해결됩니다. 먼저 당사자 사이의 협상, 이어서 마을 단위의 조정, 그다음 토지 당국이나 법무부가 운영하는 경제 분쟁 해결 제도를 거치며, 인민법원은 맨 마지막 단계입니다. 외국인 매수인도 이 모든 경로를 이용할 수 있습니다. 그러나 결과를 가르는 것은 분쟁이 시작된 뒤의 대응인 경우가 드뭅니다. 그보다 앞서 갖추어 둔 서류, 곧 합법적인 보유 구조, 라오스어로 작성해 등록한 계약서, 하자 없는 권리증, 그리고 현장에서 합의한 경계가 결과를 좌우합니다. 또한 이기는 것과 실제로 받아 내는 것은 별개의 일입니다. 판결이든 화해든 중재판정이든, 그 가치는 라오스 안에 있는 당사자나 자산을 상대로 라오스에서 실제로 집행할 수 있는 만큼에 그칩니다. 이 글은 분쟁 해결의 경로와 그 경로가 쓰이는 순서, 외국인이 라오스 측 당사자보다 불리한 지점, 그리고 서명하기 전에 장래의 분쟁을 이길 수 있는 분쟁으로 만들어 두는 방법을 정리합니다.

이 질문은 이달 들어 새로운 무게를 얻었습니다. 8월 24일과 25일 회의에서 내각은 민법 초안을 포함한 법률 초안 12건을 승인하고, 법원 판결의 집행 강화와 압류 자산의 관리를 우선 과제에 포함했습니다. 8월 20일의 당 결의는 토지 관리에 대한 감독 강화와 더불어 법원 판결의 공개 확대를 촉구합니다. 그리고 8월 14일에는 라오스, 베트남, 캄보디아의 대법원장들이 프놈펜에서 열린 세 나라 접경 지방 법원 회의에 모여, 국경을 넘는 민사 및 상사 분쟁이 늘고 있다고 짚었습니다. 이 가운데 어느 것도 오늘 매수인에게 적용되는 규칙을 바꾸지는 않으며, 민법 초안은 아직 공개되지 않았습니다. 다만 판결을 얻는 일과 그것을 집행하는 일이 서로 다른 문제라는 점을 공식적으로, 그리고 솔직하게 인정한 것이기는 합니다.

외국인 매수인이 실제로 겪는 분쟁은 어떤 것들일까요?

라오스 부동산을 둘러싼 분쟁은 대개 몇 가지 알아보기 쉬운 유형을 따릅니다. 이를 미리 알아 두는 것이 자신의 매입이 어디에서 취약한지 파악하는 가장 좋은 방법입니다.

• 경계와 침범. 이웃의 담장이나 길, 심어 놓은 작물이 권리증상의 경계선을 넘어오거나, 현장의 필지가 지도상의 필지와 일치하지 않습니다.
• 권리 없는 매도인. 서명한 사람이 온전한 권리를 갖고 있지 않았습니다. 공동소유자나 배우자, 또는 가족 등록부에 이름이 오른 형제자매가 동의하지 않았거나, 그 토지가 이미 다른 사람에게 팔렸거나 담보로 잡혀 있었습니다.
• 매도 이후의 가족 청구. 상속인들이 부모가 한 양도에 이의를 제기하며, 자신들의 몫은 한 번도 포기된 적이 없다고 주장합니다. 흔히 여러 해가 지난 뒤의 일입니다.
• 돈은 치렀는데 받은 것이 없는 경우. 계약금이나 중도금을 매도인이나 개발업체에 지급했는데, 상대방이 일정을 미루거나 조건을 바꾸거나 연락을 끊습니다.
• 계약에서 빠져나가려는 임대인. 임차한 토지의 라오스인 소유자가 임대료가 너무 낮다고, 또는 임대차가 애초에 제대로 등록된 적이 없다고 판단하고 계약을 끝내려 합니다.
• 땅을 차지해 버리는 명의인. 법이 허용하지 않는 방식으로 외국인을 대신해 권리증을 보유한 라오스인이 그 토지를 자기 것으로 취급합니다.

앞의 다섯 가지는 사실관계와 서류로 다툴 수 있습니다. 마지막 유형은 다릅니다. 아래에서 설명하듯, 법을 우회하려고 만든 약정이라면 법은 누구의 집행 요구도 들어주지 않기 때문입니다.

문제가 생기면 무엇부터 해야 할까요?

대화하고, 모든 것을 기록으로 남기십시오. 라오스의 법과 관행은 모두 당사자들이 먼저 스스로 해결하도록 이끌며, 법원과 토지사무소는 원만한 해결이 시도되었다는 점을 확인하고자 합니다. 자신의 입장은 날짜를 적은 라오스어 서신으로 밝히고, 본인 보관용 번역본을 함께 두십시오. 영수증, 송금 기록, 메시지, 현장 사진을 빠짐없이 보관하십시오. 잘 정리된 서면 기록과 함께 담당 공무원에게 올라간 분쟁은 이미 절반쯤 유리한 구도로 짜여 있는 셈입니다.

대화가 결렬되면 다음 단계는 마을입니다. 대부분의 마을에는 마을 조정단이 있습니다. 마을 당국과 연계된 준공식 기구로, 주민 사이의 경미한 민사 분쟁을 해결합니다. 토지에 관해서는 토지법이 마을 천연자원환경 조직에도 분쟁 해결의 역할을 부여하며, 이 조직은 토지의 내력을 확인해 주고 마을의 토지 기록을 관리하는 임무도 함께 맡고 있습니다. 촌장과 원로들은 대개 어떤 등록부보다 필지의 내력을 잘 압니다. 누가 개간했는지, 누가 물려받았는지, 옛 경계가 어디를 지났는지 말입니다. 이 지식은 양날의 칼이어서, 마을과 좋은 관계를 이어 온 외국인 소유자는 문제가 생겼을 때에만 모습을 드러내는 소유자보다 훨씬 유리한 위치에 섭니다.

마을 조정에는 한계가 있습니다. 누구에게도 이행을 강제할 수 없으며, 마을 주민 사이의 분쟁을 위해 만들어진 제도이지 주민과 외부 투자자 또는 외국인 소유자 사이의 분쟁을 위한 제도가 아닙니다. 합의에 이르렀다면 반드시 서면으로 작성하고, 양 당사자가 서명하며, 마을 당국이 입회하여 확인하도록 하십시오. 그 문서는 이후 모든 단계에서 증거가 됩니다. 합의에 이르지 못하면 사안은 군 단계로 올라갑니다.

토지 분쟁을 판단하는 곳은 토지사무소일까요, 법원일까요?

분쟁의 성격에 따라 다릅니다. 2019년 토지법 제70/NA호는 허가 없는 토지 사용, 토지 범주에 어긋나는 사용, 수수료 미납, 경계 다툼처럼 행정적 성격을 띤 분쟁과, 사적 당사자 사이의 권리에 관한 분쟁을 구분합니다.

행정 분쟁은 군 천연자원환경사무소에서 시작합니다. 결과에 만족하지 못한 당사자는 도 행정 당국에 재검토를 요청할 수 있으며, 이때 도 천연자원환경국이 조율을 맡습니다. 그래도 이견이 해소되지 않으면 도 당국은 당사자들에게 사건을 인민법원에 제기할 수 있다고 서면으로 통지합니다. 경계 분쟁이라면 대개 이 행정 경로가 현실적인 선택입니다. 답이 토지사무소 자체의 기록과 측량 속에 있기 때문입니다. 재측량을 의뢰하고 그 결과를 등록된 도면과 대조해 달라고 사무소에 요청하는 편이 어떤 논쟁보다 빠르고 결정적인 경우가 많습니다.

권리에 관한 분쟁에 대해 법은 네 가지 해결 방식을 열거합니다. 화해 또는 조정, 경제 분쟁 해결 기관에 의한 중재, 법원에 대한 소 제기, 그리고 국제적 해결입니다. 2019년 법은 토지 분쟁을 경제 분쟁 해결의 대상으로 처음 끌어들인 법이며, 그 이전의 법은 민사상 토지 청구를 인민법원에 맡겨 두었습니다. 문제가 사적 당사자의 행위가 아니라 공무원의 결정에 있다면, 관계 당국이나 도 인민의회, 국회에 청원하는 것도 라오스 제도의 일부입니다. 다만 이것이 적절한 법률 자문을 대신하지는 못합니다.

법원 대신 중재를 택할 수 있을까요?

상대방이 동의한다면 가능하며, 그 동의를 받아 두기에 가장 좋은 때는 분쟁이 생기기 전, 계약서를 쓸 때입니다. 라오스 국내의 조정과 중재는 경제 분쟁 해결법(2018년 6월 22일 제51/NA호)이 규율하고, 1990년대부터 존재해 온 법무부 산하 경제 분쟁 해결 센터와 사무소들이 담당합니다. 분쟁은 먼저 조정에, 그다음 이 센터의 중재에 회부한다는 조항을 두면, 양측 모두 법원에서 시작하지 않는 명확한 경로를 갖게 됩니다.

실무적으로 중요한 점이 몇 가지 있습니다. 이 법은 당사자 가운데 적어도 한쪽이 외국인인 경우에만 외국인 조정인과 중재인을 허용합니다. 따라서 라오스인 매도인과 직접 거래하는 외국인 개인은 이에 해당하지만, 본인이 소유한 회사를 포함해 라오스 회사 두 곳 사이의 분쟁은 해당하지 않을 수 있습니다. 법의 규정상 당사자들은 화해 내용이나 중재판정을 15일 이내에 이행하도록 되어 있으며, 한쪽이 이행하지 않으면 상대방은 인민법원에 집행 명령을 신청할 수 있습니다. 법은 민간 중재 기관도 예정하고 있지만 그에 관한 제도는 아직 정비 중이므로, 실무상 국내에서 택할 수 있는 길은 여전히 국가가 운영하는 센터입니다.

상업 계약의 당사자들은 예컨대 싱가포르처럼 해외에서의 중재를 택할 수도 있습니다. 상대방이 규모 있는 회사라면 합리적인 선택일 수 있습니다. 그러나 유일한 자산이 그 토지뿐인 라오스인 개인 매도인이나 임대인이 상대라면, 다음 절에서 설명하는 이유로 대개 그렇지 않습니다.

해외에서 받은 판결이나 중재판정이 라오스에서 집행될까요?

기대하지 않으시는 편이 좋습니다. 라오스는 외국 중재판정에 관한 1958년 뉴욕 협약의 당사국이며, 경제 분쟁 해결법은 외국 또는 국제 중재판정이 인민법원의 인증을 받으면 승인되고 집행된다고 규정합니다. 조건은 엄격합니다. 당사자들이 협약 당사국의 국민이어야 하고, 판정이 헌법이나 안정, 평화, 환경에 관한 규범에 어긋나지 않아야 하며, 돈을 지급해야 할 당사자가 라오스 안에 재산이나 사업, 지분, 은행 예금, 그 밖의 자산을 가지고 있어야 합니다. 미국 정부의 투자환경 보고서는 수년째, 이 경로를 성공적으로 이용한 외국인 투자자를 알지 못하며 라오스가 과거에 외국 상사 중재판정을 집행하지 못했다고 밝혀 왔습니다.

외국 법원의 판결은 그보다도 더 약합니다. 라오스가 몇몇 나라와 맺은 사법 공조 조약을 제외하면 외국 판결을 승인하는 일반적인 장치는 없으며, 어떤 경우든 라오스 토지에 대한 권리 문제는 라오스 당국이 라오스 법에 따라 판단합니다. 안전한 전제는 간단합니다. 라오스 측 당사자나 라오스 부동산을 상대로 구제가 필요하다면, 그 구제는 라오스에서 받는다는 계획을 세우십시오.

라오스에서 소송을 한다는 것은 실제로 어떤 일일까요?

인민법원은 여러 단계로 이루어져 있으며, 지역 법원에서 도 법원과 항소 법원을 거쳐 비엔티안의 최고인민법원에 이릅니다. 민사 사건은 민사소송법을 따르고, 이행되지 않은 판결은 법원 판결 집행에 관한 법률에 따라 집행됩니다. 모든 절차는 라오스어로 진행됩니다. 계약서, 권리 서류, 위임장, 서신은 라오스어로 되어 있거나 공식 번역을 거쳐야 하며, 해외에서 서명한 서류는 일반적으로 공증과 인증을 받아야 라오스 법원이나 관청이 받아 줍니다.

라오스 변호사 자격을 갖춘 변호사를 선임하셔야 합니다. 외국 변호사도 자문은 할 수 있지만, 라오스 법원에서의 소송 대리는 라오스 변호사회 회원의 몫입니다. 1심에만 몇 달이 걸리고 패소한 쪽이 항소하면 더 길어진다고 예상하시고, 변호사 보수, 번역비, 소송 비용, 그리고 흔히 본인이 오가는 여비까지 예산에 넣어 두십시오. 결과는 예측하기 어렵습니다. 공개되는 판결이 적다는 것도 한 이유이며, 8월의 결의가 바꾸려는 것이 바로 이 점입니다. OECD를 포함해 라오스 사법 제도를 다룬 독립적인 연구들은 더 강하고 더 독립적인 사법부를 요구해 왔고, 내각 스스로도 방금 법원 판결의 집행을 취약점으로 꼽았습니다. 유리한 판결은 하나의 단계일 뿐, 끝이 아닙니다.

외국인은 어떤 점에서 라오스 측 당사자보다 불리할까요?

법률상으로는 외국인 당사자도 조정, 중재, 법원에 똑같이 접근할 수 있습니다. 그러나 실제로는 네 가지가 판세를 기울게 합니다.

첫째는 합법성입니다. 외국인은 토지사용권을 직접 온전히 보유할 수 없으며, 외국인의 이익을 위해 라오스인 지인이나 동업자 명의로 토지를 올려 두는 약정은 인정되지 않습니다. 명의인이 땅을 차지해 버리면, 감춰진 약정을 집행해 달라는 요청을 받은 법원은 이를 집행하지 않으며, 지급한 돈은 그대로 잃을 수도 있습니다. 처음부터 불법이었던 구조는 어떤 분쟁 전략으로도 바로잡을 수 없습니다. 둘째는 언어입니다. 공무원이 읽는 것은 계약서의 라오스어 본문이며, 이중 언어 계약서에 어느 언어본이 우선하는지 정해져 있지 않다면 라오스어본이 우선한다고 보십시오. 셋째는 등록입니다. 토지사무소에 기록되지 않은 임대차나 저당권, 그 밖의 권리는 임대인에게서 토지를 사들인 매수인 같은 제3자에게 주장하기가 훨씬 어렵습니다. 넷째는 현지에 있느냐 하는 점입니다. 해외에 사는 외국인 소유자는 문제를 늦게 알게 되고, 급하게 잡힌 조정에 참석하지 못하며, 마을에 얼굴이 알려진 경우도 드뭅니다. 어느 것이든 관리할 수 있지만, 미리 대비할 때에만 그렇습니다.

서명하기 전에 분쟁을 이길 수 있는 싸움으로 만들려면 어떻게 해야 할까요?

가장 좋은 분쟁은 시작되기도 전에 서류가 매듭지어 주는 분쟁입니다. 돈이 오가기 전에 라오스 면허를 갖춘 변호사에게 토지사무소에서 권리증을 조회하게 하고, 가족 등록부에 이름이 오른 가족을 포함해 그 토지에 권리를 가진 모든 사람이 서면으로 동의했는지 확인하십시오. 매도인, 이웃, 마을 당국과 함께 경계를 직접 걸어 보고, 조금이라도 의심이 있다면 측량을 의뢰해 그 결과에 모두의 서명을 받으십시오. 합법적인 구조를 택하십시오. 등록된 임대차, 외국인 소유가 허용되는 콘도미니엄 호실, 또는 제대로 설립한 회사입니다. 명의인은 결코 안 됩니다.

계약서는 라오스어로 작성하고 번역본을 붙이며, 어느 언어본이 우선하는지 명시하십시오. 분쟁 경로를 정한 조항을 넣으십시오. 일반적으로 협상, 그다음 조정, 그다음 법무부 경제 분쟁 해결 센터의 중재 순서이며, 단계마다 기한을 둡니다. 대금 지급은 날짜가 아니라 확인할 수 있는 이정표, 예컨대 권리증에 임대차가 등록되는 시점이나 공사 한 단계의 완료에 연동하십시오. 은행을 통해 지급하고, 모든 영수증과 송금 기록을 보관하며, 임대차나 이전은 지체 없이 토지사무소에 등록하십시오. 모든 서류의 인증 사본을 라오스 안팎에 함께 보관하고, 부재 중에 문제가 생기면 신뢰하는 라오스 변호사가 신속히 대신 움직일 수 있도록 상시 위임장을 마련해 두는 것도 고려하십시오.

끝으로, 개혁의 흐름을 지켜보십시오. 8월 내각이 승인한 민법 초안은 계약, 재산 관계, 상속을 다룰 수 있지만, 그 본문은 공개되지 않았고 아직 국회를 통과해야 합니다. 그때까지는 여기에서 설명한 규칙이 적용됩니다.

이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 라오스의 분쟁 절차는 사실관계와 서류, 관할 당국에 따라 달라지며, 인용한 법률은 개정되거나 새로운 규정으로 보완될 수 있습니다. 서명하거나 대금을 지급하거나 분쟁에서 어떤 조치를 취하기 전에, 라오스 면허를 갖춘 법무법인을 통해 본인의 입장을 확인하십시오.