Laos, Thaïlande, Cambodge ou Vietnam : où un étranger doit-il acheter ?

Faut-il acheter au Laos, ou plutôt en Thaïlande, au Cambodge ou au Vietnam ? La réponse honnête est qu'aucun des quatre pays ne permet à un étranger de posséder la terre en pleine propriété, que tous les quatre autorisent désormais un étranger à détenir un logement en son nom propre sous certaines conditions, et que chacun convient à un profil d'acheteur différent. La Thaïlande est le marché le plus vaste, le plus liquide et le plus cher, et elle offre un véritable visa de retraite. Le Cambodge est le plus facile d'accès, libellé en dollars américains, avec les règles de long séjour les plus souples, mais c'est le marché le plus étroit et le moins protégé. Le Vietnam est la plus belle histoire de croissance, avec les règles les plus strictes pour les étrangers et aucun visa de retraite. Le Laos est le plus petit des quatre et le plus précoce : discret, peu coûteux à l'entrée, avec une voie d'accès à la propriété étrangère ouverte depuis peu et, fait rare, sans plafond sur la part d'un immeuble que les étrangers peuvent détenir. Là où le Laos l'emporte, c'est en arrivant tôt et sans foule. Là où il perd, c'est la liquidité et l'absence de visa de retraite. Ceci est une comparaison, non un argumentaire de vente, alors voici chaque critère posé clairement.

La plupart des acheteurs étrangers qui regardent le Laos le mettent en balance avec ses voisins en même temps, et à juste titre. Les quatre pays partagent le Mékong, un climat semblable, et un instinct juridique globalement identique : la terre est trop importante pour être confiée aux étrangers. Ce qui diffère, c'est le détail, et c'est le détail qui décide si un pays vous convient : comment vous êtes autorisé à posséder, combien coûtent l'entrée et la sortie, ce que vous payez en impôts, si votre argent peut repartir, et si posséder un logement vous permet réellement d'y vivre. Prenons chaque critère l'un après l'autre.

Un étranger peut-il posséder un bien au Laos, en Thaïlande, au Cambodge ou au Vietnam ?

Commençons par la règle qui surprend : dans aucun des quatre pays un étranger ne peut posséder la terre en pleine propriété. Au Laos et au Vietnam, personne ne possède la terre, ni étranger ni local, car elle appartient à l'État ou, selon la formule vietnamienne, au peuple tout entier, et les citoyens détiennent des droits d'usage de longue durée plutôt que le sol lui-même. En Thaïlande et au Cambodge, la terre peut être détenue en privé, mais seulement par des ressortissants, pas par des étrangers. Ainsi, dans toute la région, le rêve d'un étranger tenant un titre de pleine propriété sur une parcelle n'existe tout simplement pas, et tout montage qui semble l'offrir, un local détenant le titre pour votre compte, est une structure de prête-nom, illégale et sans valeur devant les tribunaux dans chacun de ces pays.

Ce que chaque pays autorise, c'est la propriété d'un logement construit, selon ses propres termes. La Thaïlande le permet depuis le plus longtemps : un étranger peut détenir un appartement en copropriété en pleine propriété véritable, à condition que les étrangers ne détiennent ensemble pas plus de 49 pour cent de la surface de l'immeuble. Le Cambodge, depuis 2010, laisse un étranger détenir un lot en copropriété à partir du premier étage, le rez-de-chaussée reste interdit, et jusqu'à 70 pour cent d'un immeuble peut appartenir à des étrangers, avec une restriction supplémentaire sur la terre et les lots situés à environ trente kilomètres d'une frontière. Le Vietnam, depuis 2015, laisse un étranger posséder un appartement, mais pour une durée de cinquante ans renouvelable plutôt qu'en pleine propriété véritable, et dans la limite de 30 pour cent des lots d'un même immeuble. Le Laos est le dernier à ouvrir cette porte : un cadre de 2024 permet à un étranger de détenir un appartement en copropriété en son nom propre et, à la différence de ses voisins, il ne fixe aucun plafond en pourcentage sur la part d'un immeuble que les étrangers peuvent détenir.

Pour tout ce qui n'est pas un lot, une villa, une parcelle, une maison sur un terrain, les solutions de contournement sont étonnamment semblables dans les quatre pays : un bail de longue durée, une société à majorité locale, ou la propriété par l'intermédiaire d'un conjoint local. Les termes du bail diffèrent dans les détails, et le bail de trente ans si vanté de la Thaïlande, assorti de promesses de renouvellement, est plus fragile qu'il n'y paraît, car ces renouvellements sont une promesse privée, non un droit qui lie le futur propriétaire du terrain. Mais la forme est partout la même : pour maîtriser un terrain en tant qu'étranger, vous devez soit le louer, soit partager une société avec des locaux majoritaires, soit y entrer par le mariage. Le Laos n'est pas plus restrictif que ses voisins sur ce point, et dans le cas de l'appartement en nom propre, il est aujourd'hui même un peu plus ouvert.

Quel pays est le moins cher à l'achat, et le plus facile à revendre ?

Ces deux questions tirent en sens contraire, et cette tension est le cœur du choix. La Thaïlande possède de loin le marché le plus profond et le plus liquide : le plus d'annonces, le plus d'acheteurs, le marché de revente le plus développé, et des destinations mondialement connues, de Bangkok à Phuket en passant par Chiang Mai. Cette maturité est un atout réel au moment de vendre, et c'est aussi pourquoi la Thaïlande affiche les prix les plus élevés dans le haut de gamme. Si votre priorité est de pouvoir sortir vite et de façon prévisible, la Thaïlande est la plus sûre des quatre.

À l'autre extrémité, le Laos et le Cambodge sont les marchés les plus petits et les moins liquides, et les moins chers à l'entrée. Les prix et les frais de transaction restent modestes, mais le marché de revente est mince, il n'existe rien qui ressemble à un service d'annonces public, et vendre peut demander de la patience plutôt qu'un simple coup de fil. Le marché cambodgien se concentre à Phnom Penh et repose largement sur l'offre de nouveaux appartements ; le Laos est plus précoce encore, plus petit, plus discret, et largement informel, sans indice de prix publié pour ancrer une évaluation. Le Vietnam se tient à part : un vaste marché intérieur en croissance rapide, porté par une forte demande de long terme, mais la part ouverte aux étrangers y est plus récente et enserrée dans le quota de trente pour cent et l'horloge des cinquante ans, si bien que la liquidité pour un étranger est plus étroite que la taille du marché ne le laisse croire. La règle est simple. La liquidité se paie par le prix, et l'illiquidité se récompense par une entrée plus basse et moins de concurrence. La Thaïlande est l'extrémité liquide et chère ; le Laos, l'extrémité illiquide, peu coûteuse et précoce.

Combien paierez-vous d'impôts, et pourrez-vous récupérer votre argent ?

Sur le plan fiscal, les quatre se ressemblent plus qu'ils ne diffèrent, et aucun n'est lourd au regard des normes internationales. L'achat suppose un droit de mutation ou d'enregistrement d'environ deux pour cent du prix dans la plupart d'entre eux, le droit de timbre cambodgien étant un peu plus élevé ; les revenus locatifs sont imposés, en général autour de dix pour cent du brut ou selon un barème progressif ; et, surtout, aucun des quatre ne prélève actuellement d'impôt distinct et lourd sur les plus-values d'une vente résidentielle. Le Laos n'a aucun impôt distinct sur les plus-values, taxant une vente par ce même droit de mutation modéré ; la Thaïlande intègre la plus-value dans une retenue à la source au moment de la mutation ; le Cambodge a légiféré un impôt sur les plus-values mais en a repoussé l'entrée en vigueur à plusieurs reprises ; le Vietnam taxe une revente à un taux fixe d'environ deux pour cent du prix de vente. L'essentiel est que l'impôt est rarement le facteur décisif entre ces pays. Les taux évoluent, et tout chiffre précis doit être vérifié auprès d'un cabinet local au moment d'une opération, mais la charge est globalement comparable et globalement légère.

La monnaie, et le rapatriement de votre argent, est là où les quatre divergent vraiment, et cela peut compter davantage que l'impôt. Le Cambodge se distingue : son économie est dollarisée à un point tel que l'immobilier y est affiché, payé et vendu en dollars américains, ce qui supprime presque entièrement le risque de change local pour un acheteur détenteur de dollars. Le baht thaïlandais est une monnaie ordinaire, librement convertible, dictée par le marché et sans dévaluation chronique. Le dong vietnamien est administré et tend à s'éroder lentement et régulièrement face au dollar. Le Laos présente la situation monétaire la plus délicate des quatre : le kip s'est fortement déprécié ces dernières années et, après s'être stabilisé un temps, il a recommencé à glisser. En pratique, les transactions laotiennes sont cotées et réglées en dollars ou en bahts thaïlandais, ce qui protège l'acheteur étranger de l'essentiel de la chute du kip, mais la friction qui compte est le rapatriement. Pour pouvoir sortir du Laos le produit d'une vente, vous devez faire entrer les fonds de l'achat par le canal bancaire officiel et le faire documenter à l'entrée. Sautez cette étape, et votre argent risque de rester bloqué à la sortie. Le Cambodge laisse le dollar circuler le plus librement, le Laos exige la plus grande rigueur documentaire, et la Thaïlande et le Vietnam se situent entre les deux.

Pourrez-vous réellement y vivre si vous achetez ?

C'est le critère que les acheteurs oublient le plus souvent, et il partage les quatre pays en deux camps nets. Posséder un logement, nulle part dans la région, ne donne le droit de vivre dans le pays ; la résidence est une question distincte, et la réponse diffère nettement selon l'endroit où vous achetez. La Thaïlande et le Cambodge offrent tous deux une véritable voie de long séjour, fiable, pour un acheteur âgé ou retraité. La Thaïlande dispose d'un visa de retraite établi de longue date pour les plus de cinquante ans, soumis à un seuil de solde bancaire ou de revenus, et d'une option plus longue de dix ans pour les candidats plus fortunés. Le Cambodge est le plus souple de tous : son visa ordinaire de long séjour se renouvelle presque indéfiniment, y compris par une prolongation de retraite, sans le dépôt important que réclame la Thaïlande.

Le Laos et le Vietnam forment l'autre camp : ni l'un ni l'autre n'a de visa de retraite ni de visa doré. Au Laos, un long séjour est lié à la gestion ou à l'investissement dans une société, ou au mariage avec un citoyen laotien, ce qui explique pourquoi tant de propriétaires étrangers y détiennent leur bien à travers la structure à majorité laotienne qui leur donne aussi une base pour rester. Le Vietnam est semblable, les longs séjours étant liés au travail, aux affaires ou à la famille plutôt qu'à l'achat d'un logement. Ainsi, si le projet est d'acheter quelque part et de s'installer dans une retraite paisible sur la foi de cet achat, la Thaïlande et le Cambodge le rendent simple, tandis que le Laos et le Vietnam vous demandent de construire la résidence séparément. Pour un acheteur qui ne cherche pas à y vivre à plein temps, ou qui détiendra de toute façon par une société, ce critère pèse moins.

Alors, où le Laos gagne-t-il vraiment, et où perd-il ?

Le Laos ne gagne ni sur la liquidité, ni sur la résidence, ni sur la solidité de sa monnaie, et il serait malhonnête de prétendre le contraire. C'est le plus petit et le plus jeune des quatre marchés, le plus difficile à revendre vite, et le seul à conjuguer l'absence de visa de retraite avec une monnaie locale véritablement faible. Un acheteur dont la priorité est un marché de revente rapide ou un visa de retraite facile devrait sans doute regarder du côté de la Thaïlande ou du Cambodge, et ce journal préfère le dire plutôt que d'en rajouter.

Là où le Laos gagne vraiment, c'est en arrivant tôt et sans foule, et sur quelques points précis qui pèsent plus qu'il n'y paraît. Sa voie d'accès à la copropriété en nom propre ne s'est ouverte qu'en 2024 et, seul des quatre, il ne fixe aucun plafond sur la part d'un immeuble que les étrangers peuvent détenir, si bien qu'il n'y a pas cette course au quota qui ferme les meilleurs lots de Bangkok ou de Hanoï aux retardataires. Les coûts d'entrée et les prix comptent parmi les plus bas de la région. Le marché est discret, personnel, et largement exempt de l'écume spéculative qui a laissé des pans de Phnom Penh et certains projets vietnamiens en suroffre. Et le pays est en train d'être cousu à la région par les nouveaux corridors ferroviaires et routiers, exactement le genre de changement de long terme qui récompense un propriétaire patient ayant acheté avant que cela ne devienne évident. Le Laos convient à l'acheteur qui veut arriver tôt plutôt qu'être liquide, qui préfère la discrétion et une véritable voie en nom propre à un marché de revente profond, et qui achète un lieu pour le garder et en profiter plutôt que pour le revendre.

Quel pays convient à quel acheteur ?

S'il est utile de réduire quatre pays à une seule ligne chacun, voici le raccourci honnête :

• La Thaïlande convient à l'acheteur qui veut le marché le plus profond et le plus liquide et un visa de retraite fiable, et qui paiera les prix les plus élevés de la région en acceptant que la terre lui reste interdite.
• Le Cambodge convient à l'acheteur qui veut l'entrée la plus facile de toutes, une cotation en dollars qui supprime le risque de change, et les règles de long séjour les plus souples, et qui prendra grand soin de distinguer le titre solide du titre fragile dans un marché mince.
• Le Vietnam convient à l'acheteur qui parie sur une économie vaste et en croissance rapide, et qui acceptera un titre à durée limitée, des quotas étrangers stricts et l'absence de visa de retraite en échange de cette croissance.
• Le Laos convient à l'acheteur patient qui veut arriver tôt et sans foule, qui apprécie une entrée basse et une véritable voie en nom propre sans plafond de détention, et qui n'a besoin ni d'une liquidité rapide ni d'un visa de retraite pour que le calcul tienne.

Aucune de ces réponses n'est la bonne pour tout le monde, et l'intérêt de les poser côte à côte n'est pas de couronner un vainqueur mais de vous aider à reconnaître laquelle vous décrit. Pour l'acheteur qui lit cette dernière ligne en acquiesçant, le Laos n'est pas un compromis face à ses voisins plus bruyants, c'est celui qui convient. Pour l'acheteur qui a besoin avant tout de liquidité ou d'un visa de retraite, il ne convient honnêtement pas, et le savoir avant de chercher vaut plus que n'importe quelle brochure.

Cet article est une information générale comparant la propriété immobilière pour les acheteurs étrangers au Laos, en Thaïlande, au Cambodge et au Vietnam. Il ne constitue ni un conseil juridique, fiscal, migratoire ou d'investissement, ni une recommandation d'acheter dans un pays en particulier. Les règles de propriété, les quotas, les impôts, les seuils de visa et les conditions monétaires varient d'un pays à l'autre et évoluent avec le temps, et plusieurs points de détail diffèrent selon le projet et selon l'année. Vérifiez tout élément propre à votre situation auprès d'un cabinet agréé dans le pays concerné avant de vous y fier ou d'engager des fonds.